अविभाजीत जमीन आणि घराची विक्री ।। अविभाज्य हिस्सा विकता येतो का? जर हो तर तो किती विकता येतो? कसा विकता येतो? असा हिस्सा विकत घेणाऱ्याचे अधिकार काय? याविषयीची महत्वाची माहिती जाणून घ्या या लेखातून !

नमस्कार मित्रांनो न्यूज फीड या मराठी डिजिटल माहिती पोर्टलवर आपले स्वागत आहे. आम्ही आपल्यासाठी रोज नवनवीन माहिती प्रसारित करत असतो. हि माहिती आपल्या पर्यंत पोहोचण्यासाठी आपण आपले NEWS FEED (न्यूज फीड) हे फेसबुक पेज नक्की लाईक करा.

अविभाजित मालमत्ता मधल्या आपल्या हिस्याची विक्री हा नेहमीच एक गुंतागुंतीचा व किचकट विषय राहिलेला आहे. आता अविभाज्य हिस्सा विकता येतो का? आला तर तो किती विकता येतो? कसा विकता येतो? असा हिस्सा विकत घेणाऱ्याचे अधिकार काय? या सगळ्या गोष्टींच्या संदर्भातली महत्त्वाची कायदेशीर तरतूद नक्की कोणत्या कायद्यामध्ये आहे? याविषयी अनेकांच्या मनात अनेक अनेक शंका आहेत. काही वकिलांच्या मनात सुद्धा याबाबत बहुतांश प्रमाणात संभ्रम निर्माण झालेला आहे. आता हा महत्त्वाचा विषय सोप्या आणि साध्या पद्धतीने आपण समजून घेण्याचा एक प्रयत्न करु.

समजा एक जमीन आहे आणि त्यामध्ये 4 सहहिस्सेदार आहेत. प्रत्येकाचा साधारणतः 25% हिस्सा आहे. तर आता प्रश्न असा येतो की प्रत्येकाचा स्वतंत्र हक्क आणि हिस्सा आहे तो प्रत्येकाला विकता यायचा अधिकार आहे का? तर असा अधिकार हा निश्चितपणे आहे. तो अधिकार आहे Transfer of Property Act Section 44 मध्ये.

कलम 44 काय म्हणत? : तर जेव्हा एखाद्या मालमत्तेमध्ये सहमालक किंवा सहहिस्सेदार असतात तेव्हा त्यांच्यातल्या सहहिस्सेदार यापैकी कोणालाही आपला हिस्सा किंवा हक्क त्रयस्थाला निश्चितपणे विकता येतो. आता हा अविभाजीत हक्क असला किंवा विभाजित हक्क असला तरीसुद्धा असं करता येते.

आता आपण पाहिलेल्या उदाहरणानुसार 25-25 टक्के हिस्सा आहे हे आपल्याला निश्चित पणे माहिती आहे. पण समजा एखाद्या मालमत्तेवर चार पाच लोकांचा अधिकार असेल आणि त्यांची वंशावळच आज आपल्याला जर माहित नसेल तर ह्या प्रत्येकाचा नक्की हक्क किंवा हिस्सा किती हे पटकन समज

ण काहीस कठीण आहे. म्हणून अशा वेळेला आपल्याला अविभाजित हक्क किंवा हिस्सा याची खरेदी विक्री किंवा याचा व्यवहार करणं गरजेचं पडतं. आणि या कलम 44 नुसार विभाजित किंवा अविभाजित असा कोणताही हक्क किंवा हिस्सा विकण्याचे अधिकार सहहिस्सेदार किंवा सहमालक यांना प्राप्त झालेले आहे. आता जेव्हा आपण या हक्कांचा विचार करतो तेव्हा आपल्याला Right of Preemption चा सुद्धा विचार करावा लागतो.

म्हणजे एखाद्या मालमत्तेमध्ये विविध सहहिस्सेदार आहेत आणि एखाद्याला आपला हक्क किंवा हिस्सा जर विकायचा असेल, तर त्यांनी खुल्या बाजारात विकण्यास पूर्वी बाकीच्या सहहिस्सेदारांना तो हिस्सा विकण्याची किंवा त्यांना तो विकत घेण्याची प्राधान्याने संधी देणे गरजेचे आहे. जर अशी संधी देण्यात आली नाही तर त्या व्यक्तीने त्रयस्थ व्यक्तीशी जो करार केलेला आहे तो रद्दबातल ठरू शकतो, त्याला आव्हान सुद्धा दिलं जाऊ शकतं. म्हणून त्रांस्फर ऑफ प्रोपर्टी किंवा मालमत्ता हस्तांतरण कलम 44 मधला अधिकार ह्याला हिंदू वारसा कायदा मध्ये राईट ऑफ Preemption किंवा प्राधान्याने खरेदीचा अधिकार जो आहे याच्या सीमेत राहून तो वापर करणं क्रमप्राप्त आहे.

ही झाली खुल्या जागेची गोष्ट पण काही वेळेला असं सुद्धा होतं की ती जागा खुली नाहीये त्याच्यामध्ये घर आहे. आणि याच्यामध्ये विविध लोकांचे हिस्से आहेत. म्हणजे खालची जमीन आणि त्याच्या वरचे घर या सगळ्यांमध्ये एकापेक्षा जास्त हिस्सेदार असतील तर मग काय होतं? एखाद्या हिस्सेदाराने आपला अविभाज्य हिस्सा जर बाहेर विकला आणि बाकीचे लोक जर त्या घरामध्ये रहात असतील तर त्याच्या खरेदीदाराचे अधिकार काय?

या सगळ्या गोष्टींचा विचार कलम 45 मध्ये करण्यात आलेला आहे. कलम 45 मालमत्ता हस्तांतरण कायदा हया मध्ये अशा परिस्थितीत वाद उद्भवू नये किंवा पेचप्रसंग होऊ नये म्हणून अशी स्पष्ट तरतूद करण्यात आली आहे की आशा सहहिस्सेदाराने ज्या जमिनीवर घर आहे त्या घरासकट विशेषतः राहतं घर जर असेल तर राहात घर आणि जमीन असा जर आपला हक्क आणि हिस्सा त्रयस्थाला विकला तर त्या खरेदीदाराला त्याचा ताबा मागायचा अधिकार नाही.

म्हणजे मोकळी जमीन आणि एखाद्या कुटुंबाच किंवा सहहिस्सेदाराचे राहतं घर यामध्ये कायद्याने सुस्पष्ट असा भेद किंवा फरक सरळ सरळ केलेला आहे. मोकळी जागा असली तर त्याच्या तरतुदी आणि अधिकार वेगळे आहेत. मोकळी जागा आणि त्याच्यावर घर जर असेल तर त्याच्या तरतुदी वेगळ्या. म्हणून आपला जो काही प्रश्न आहे किंवा आपला जो काही व्यवहार आहे तो नुसता मोठ्या जमिनीचा आहे का कि त्यावरच्या घराचा आहे याचासुद्धा विचार केला पाहिजे.

मोकळी जमीन जर असेल तर हा जो खरेदीदार असतो त्याला तो ज्याचा हिस्सा विकत घेतो त्याचे सगळे अधिकार प्राप्त होतोत. पण हे फक्त मोकळ्या जमिनी संदर्भातच होऊ शकत. एखादं बांधिव घर आहे, त्यांचा 25% कोणीतरी घेतला आणि त्या कुटुंबाला तो म्हणाला की या घराचे चार तुकडे कर आणि मला एक तुकडा द्या तसं होऊ शकत नाही.

कायद्याने तसं न करण्यासंदर्भात फार विशिष्ट तरतूद कलम 45 मध्ये केलेली आहे. म्हणून आपल्यापैकी अनेकांना जेव्हा अविभाज्य हक्क किंवा हिस्सा याची खरेदी विक्री, हस्तांतरण किंवा व्यवहार वगैरे करायचे असतात तेव्हा त्रांस्फर ऑफ प्रोपर्टी अर्थात मालमत्ता हस्तांतरण कायदा कलम 44 आणि 45 चा अभ्यास करणं हे अत्यंत आवश्यक आहे.

आपल्या पैकी ज्या वकिलांकडे अशी काही प्रकरणे येतात व त्यामध्ये आपण वादी असाल किंवा प्रतिवादी असाल, तर जेव्हा अविभाजित हक्क किंवा हिश्याची विक्री आणि ती दावा मिळकत हा जर त्या दहाव्याचा मुख्य विषय असेल तर आपण आपल्या पक्षकारांची बाजू मांडण्यापूर्वी किंवा त्याला सल्ला देण्यापूर्वी मालमत्ता हस्तांतरण कायदा कलम 44, 45 निश्चितपणे अभ्यासाव.

जेणेकरून आपल्याला आपली बाजू कुठे भक्कम आहे, कुठे कमकुवत आहे याचा नीट अंदाज येईल. तो एकदा अंदाज झाला की त्या अनुषंगाने तुम्हाला ते प्रकरण चालवता येईल. आणि वकिलांनी जर प्रकरण चांगल्या प्रकारे चालवलं किंवा चांगल्या प्रकारे सल्ला दिला तर अंतिमतः पक्षकाराचा हा फायदा होईल यात काही वाद करायचं कारण नाही.

सूचना: वरील माहिती उपलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे. अधिक माहितीसाठी विषयानुरूप त्या क्षेत्रातील जाणकार व्यक्तींचा सल्ला घ्यावा. केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.

सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास कायदेशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.