आपल्या फक्त घराचे नव्हे तर जमिनीचे देखील मालक व्हा ! ।। कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय?।। जर कन्व्हेयन्स डीड केले नाही तर काय होईल?।।जमीन, संस्थेच्या नावावर केल्यास होणारे फायदे ।। सातबारा/प्रॉपर्टी कार्ड सोसायटीच्या नावावर करण्यासाठी कागदपत्रे काय लागतात याविषयी महत्वाची माहिती जाणून घ्या !

मित्रांनो, तुमची फसवणूक नेमकं कोण करत आहे? बिल्डरने कन्व्हेयन्स डिड केलं नाही तरी डीम्ड कन्व्हेयन्स डिड करता येते मात्र सोसायटीमधील रिकामटेकड्या काही लोकांना हाताला धरून बिल्डर हे होऊ देत नाही. जागे व्हा आपल्या घराचे नव्हे तर जागेचे मालक व्हा ! संपूर्ण माहिती वाचाल ही अपेक्षा आहे.

घर खरेदीदारांची खालील प्रकारे फसवणूक झाली असेल तर, मोफा ऍक्ट 1963 या कायद्याअन्वये विकासकाला(बिल्डरला) थेट 1 वर्षे ते 5 वर्षे असा तुरुंगवास अशी तरतूद आहे, 1)करारात ठरलेल्या तारखेला घराचा ताबा न देणे. 2)ताबा देताना “सीसी‘ व “ओसी‘ (कम्प्लिशन सर्टिफिकेट आणि ऑक्‍युपेशन सर्टिफिकेट) न देणे.

3) बांधकामाच्या जागेवर मान्यताप्राप्त नकाशा न लावणे. 4)कराराची नोंदणी न करणे. 5)खरेदीदारांकडून घेतलेली रक्कम वेगळ्या बॅंक खात्यात जमा न करणे. 6)नकाशानुसार बांधकाम न करणे. 7)ठरल्यापेक्षा जास्त मजले बांधणे अथवा जास्त बांधकाम करणे. 8)60 टक्के खरेदीदारांबरोबर करार केल्यावर चार महिन्यांत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना न करणे.

9)सोसायटीची स्थापना झाल्यावर चार महिन्यांत अभिहस्तांतर (कन्व्हेअन्स) न करणे. आशाप्रकाची फसवणूक महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप ऍक्‍ट 1963 मधील (मोफा) कलम ११चे उल्लंघन आहे. या अपराधाला कलम १३(१) प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा आहे. त्यामुळे हा अपराध दखलपात्र व गंभीर आहे. म्हणजे पोलिसांना सोसायटीत जाऊन माहिती घेण्याचा, गुन्हेगाराला अटक करून कोर्टात खटला चालविण्याचे अधिकार आहेत,

👉 कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय? : याचा अर्थ असा आहे की ज्या जागेवर इमारत बांधली आहे ती जमीन सोसायटीच्या नावावर असावी. म्हणजेच सोसायटीच्या नोंदणीच्या वेळी जी जमीन दाखवण्यात आली आहे त्या संपूर्ण जमीनीवर सोसायटीचा अधिकार आहे.

म्हणजेच सर्व फ्लॅट धारकांचा अधिकार आहे(त्यामध्ये कोणताही बदल बिल्डरला करता येत नाही). पण या जमीनीवर केव्हा सोसायटीची मालकी येते?: कन्व्हेयन्स डिड केलं तरच ती जमीन सोसायटीच्या नावावर म्हणजेच मालकीची होते(म्हणजेच सर्व फ्लॅट धारकांच्या मालकीची होते)

👉 जर कन्व्हेयन्स डीड केले नाही तर काय होईल?: भविष्यात कोणत्याही कारणास्तव ईमारत कोसळते तेव्हा सदस्यांना कोणतेही हक्क राहत नाहीत कारण जमिनीचा मालक वेगळा असतो. जेव्हा इमारत जुनी होईल आणि पुनर्विकासाची आवश्यकता असेल तेव्हा जमीन मालकाच्या परवानगीशिवाय पुनर्विकास करता येणार नाही.

जेव्हा पुनर्विकासाला इमारत जाईल तेव्हा वाढीव एफएसआय मिळेल तोही बिल्डर लाटेल. (म्हणजे तुमच्या आता असलेल्या एरिया च्या दुप्पट एरिया असलेलं घर मिळेल पण, जमीन सोसायटीच्या नावावर असेल तर अन्यथा त्याचा फायदा बिल्डर घेईल कारण तो जमिनीचा मालक असेल).

खरंतर बहुतेक फ्लॅटधारकांचा असा गैरसमज आहे की कन्व्हेयन्स डिड झाले नाही झाले तरीही बिल्डर पुनर्विकास करून आपल्याला, डबल एरियाचा फ्लॅट देईल. नवीन बांधकाम होईपर्यंत भाडे देईल. सोसायटीला कॉर्पस फंड पण देईल. पुनर्विकास म्हणजे बिल्डर कडून फुकटात डबल फ्लॅट मिळवणे असा चुकीचा गैरसमज कित्येक लोकांचा आहे. पण बिल्डर हे का व कसे करील हा प्रश्न आशा लोकांना कधीही पडत नाही.

मित्रांनो रिडेव्हलपमेंटला कोणताही बिल्डर कधी तयार होतो?: त्याला करोडोंची जमीन विकत घ्यावी लागत नाही, ते पैसे वाचतात, करोडोंचा खरेदीचा व एन ए करण्याचा खर्च वाचतो. पुनर्विकास प्रक्रियेत बिल्डरचा जमिन विकत घेण्याचा व एन ए करण्याचा खर्च वाचला तरी बांधकाम खर्च वाचत नसतो.

तो वसूल होणार नसेल व किमान दुप्पट नफा मिळत नसेल तर कोणताही बिल्डर पुनर्विकासाचा विचार देखील करणार नाही. पण या आशा लोकांना हेही समजत नाही की, तीस चाळीस वर्षे झाली व स्वतःच्या मालकीच्या जागेवरील गावी असलेलं घर पडले तरी आपल्यालाच ते पुन्हा खर्च करून बांधावे लागते. मग जर का जागाच सोसायटीच्या नावावर नसेल तर मग घर तरी दुसरा कोणी का बांधून देईल? दिले तर त्याला जमिनीच्या मालकीत कायमचा हिस्सा द्यावा लागेल.

जमिनीची किंमत, बांधकामाचा खर्च, कायदेशीर प्रक्रियेचा, व्यवस्थापनाचा, जाहिरातीचा खर्च, प्रशासकीय धेंडं व राजकीय गुंडांच्या पालन पोषणाचा खर्च, व्यवसायातील स्पर्धा, नफा/जोखमीच्या शक्यता हे सगळे तपासल्यानंतर जुन्या फ्लॅटधारकांना किती काय देता येईल याबाबत बिल्डर ऑफर देतो.

मित्रांनो ज्या लोकांना असे वाटते की कन्व्हेयन्स डिड नाही झाले तरी बिल्डर आपल्याला डबल फ्लॅट देईल. आशा लोकांना बिल्डरची फूस असते, हे लक्षात ठेवा आणि आशा लबाड लोकांच्या पासून सावध रहा. जर का अशी लोकं कमिटीमध्ये असतील तर संपूर्ण सोसायटीला त्याचा धोका आहे

व ही लोकं जाणीवपूर्वक वेळकाडूपणा करून सुरवातीची अत्यंत महत्वाची चार ते पाच वर्षे वाया घालवून, बायलॉज प्रमाणे कामकाज न करता मनमानी करून मुद्धाम वाद केले जातात, त्यात हीच बिल्डरची फूस असलेली लोकं आघाडीवर असतात. अशी लोकं सतत पुढे, पुढे करत असतात, वेगवेगळे कार्यक्रम आयोजित करतात,

त्यामुळे लोकांचा विश्वास बसतो, पण अशी पुढे पुढे करणारी लोक काही वर्षे सोसायटीचे सभासदत्व, शेअर सर्टिफिकेट, सोसायटीची नोंदणी, कन्व्हेयन्स डिड या बाबतीत मात्र फ्लॅटधारकांना अंधारात ठेवतात व एकप्रकारे लोकांना ब्लॅकमेल करतात पण जेव्हा हे फ्लॅटधारकांच्या लक्षात येतं तेव्हा उशीर झालेला असतो व वेळ निघून गेलेली असते.

हे सगळं करण्याच्या पाठीमागचा अशा लोकांचा हेतू हाच असतो की कन्व्हेयन्स डीड होऊ नये, कदाचित बिल्डर यासाठी आशा लोकांना आर्थिक आमिष सुद्धा दाखवत असतील. त्यामुळे सुरवातीची पाच, दहा वर्षे झाली की सोसायटीमध्ये वेगवेगळ्या प्रकारचे वाद तयार होतात, सोसायटीमध्ये शेवटच्या मजल्यावर गळती, लिफ्ट असे अनेक प्रश्न तयार होतात आणि तोपर्यंत बरेचजण घरे विकून गेलेले असतात,

त्यामुळे कन्व्हेयन्स डिड काय असते आणि आपल्या सोसायटीचे झाले आहे का हे ही लोकं विसरून गेलेली असतात. मित्रांनो काही लोक बिल्डरला घाबरतात, त्यामुळे फिर्याद देत नाहीत. अशा परिस्थितीत पोलिसांना सरकारतर्फे स्वत: फिर्यादी होऊन जमीन मालक व बिल्डर विरुद्ध महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप ऍक्‍ट 1963 मधील (मोफा) कलम ११/१३(१) प्रमाणे दखलपात्र गुन्हा नोंदवावा असे परिपत्रक राज्याचे विशेष पोलिस महानिरीक्षक प्रभात कुमार यांनी १ जुलै २०१६ला काढले आहे.

पोलिसात तक्रार करूनही पोलिस जर तक्रारीची दखल घेत नसतील तर तुम्ही न्यायालयात खाजगी तक्रार दाखल करून (CrPC Sec 156(3) नुसार न्यायलयाच्या आदेशन्वये गुन्हा दाखल करण्यासंबधी न्यायालय पोलिसांना आदेश देऊ शकता. या पोस्टमध्ये महत्त्वाचे लेखन आणि माहिती शांतपणे वाचा, तज्ज्ञांचं मार्गदर्शन घ्या, चर्चा करा, मात्र झोपून राहू नका. कागदपत्रांच्या शिवाय कोणावरही विश्वास ठेवू नका, आणि तुम्ही घेतलेल्या घराचे नव्हे तर जागेचे मालक व्हा !

जमीन संस्थेच्या नावावर केल्यास होणारे लाभ: १)सातबारावर गृहनिर्माण संस्थेचे नाव आले की, संस्था स्थापन करण्याचा उद्देश पूर्ण होतो. २) सदनिकेची विक्री करणे सोपे होते, सदनिकेवर कर्ज काढणे सुलभ होते. ३) मालमत्ता मोकळी आणि विक्रेय होते, म्हणजेच प्रॉपर्टी क्लिअर टायटल होते.

४) मालमत्ता गहाण ठेवून कर्ज काढणे आणि विक्री करणे सुलभ होते. ५) वाढीव चटईक्षेत्राचा लाभ घेण्यासाठी वाढीव बांधकाम मंजूर करून अधिक बांधकाम करून आर्थिक लाभ मिळवता येतो. ६) टीडीआर विकत घेऊन अधिक मजल्यांचे बांधकाम करून निधी उभारता येतो. ७) इमारतींवर मोबाइल टॉवर किंवा जाहिरात फलक उभे करून त्यापासून लाखो रुपये निधी उभारता येतो. ८) सदनिकेची किंमत वाढते. ९) बिल्डरला सुधारित बांधकाम मंजूर करून घेता येत नाही.

सदनिकाधारकांची जबाबदारी काय आहे ?: बांधकाम प्रकल्पातील किंवा इमारतीतील ५१ टक्के सदनिकांची विक्री झाली की, बिल्डरने ४ महिन्यांच्या आत गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून दिली पाहिजे, जर बिल्डर गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून देत नसेल तर ५१ टक्के सदनिकाधारकांनी एकत्र येऊन बिल्डरच्या सहकार्याशिवाय गृहनिर्माण स्थापन करून घेतली पाहिजे

व गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्यावर जर बिल्डरने ४ महिन्यांत जमिनीचे हस्तांतरण संस्थेच्या नावावर केले नाही, तर बिल्डरच्या सहकार्याशिवाय शासनाकडून मानीव अभिहस्तांतरण (डिम कन्व्हेअन्स) करून घेऊन मग सातबारा/प्रॉपर्टी कार्डवर संस्थेचे नाव लावून घेतले पाहिजे.

सातबारा/प्रॉपर्टी कार्ड सोसायटीच्या नावावर करण्यासाठी प्रामुख्याने खालील कागदपत्रे लागतात: विहित नमुन्यातील अर्ज, सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र, सर्व सभासदांचे सूची दोन (इन्डेक्स टू) भोगवटा दाखला, नियमितीकरण दाखला, स्वयंघोषणापत्र, चालू ७/१२ उतारा, बांधकाम नकाशा चटईक्षेत्र शिल्लकीबाबत वास्तुविशारदाचा दाखला, संस्थेची कागदपत्र खरी असल्याबाबत अर्जदाराचे स्वप्रमाणपत्र, २००० रुपयांची कोर्ट फी स्टॅम्प किंवा ऑनलाइन फी.

अपार्टमेंटच्या बाबतीत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचे नाव सातबारा/प्रॉपर्टी कार्डवर लावता येते. डिड ऑफ अपार्टमेंट म्हणजेच खरेदीखत दस्त नोंद केल्यावर तत्काळ स्वतःचे नाव सातबारा / प्रॉपर्टी कार्डवर लावून घेतले पाहिजे. ज्या प्रकल्पात केवळ २ ते ४ सदनिका आहेत, अशा प्रकल्पातील सदनिकाधारकांनी एकत्र येऊन कंपनी किंवा भागीदारी संस्था स्थापन करून जमीन कंपनीच्या नावावर करून घेता येते.

कन्व्हेयन्स डिडचे फायदे सांगणारा 19 एप्रिल 2021 च्या पुण्यनगरी पुणे या आवृत्ती मध्ये आलेला Yuvraj Pawar सरांचा माहितीपूर्ण लेखाचा संदर्भ घेऊन वरील लेख प्रसिद्ध करण्यात आला आहे. त्यांचा मोबाईल नं दिलेला आहे आवश्यकता वाटल्यास कॉल करा ९८९०७१२२१७.

सूचना: वरील माहिती उबलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे. अधिक माहितीसाठी विषयानुरूप त्या क्षेत्रातील जाणकार व्यक्तींचा सल्ला घ्यावा. केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.