इमारती आणि त्या इमारती मधील पार्किंग आणि ह्या इमारती मधल्या पार्किंगची विक्री याविषयी आपल्याकडे कायदा काय होता ? त्यात कालानुरूप कसे कसे बदल होत गेले. आणि आज घडीला या पार्किंग आणि विक्री विषयी कायदा नक्की काय आहे? याची थोडक्यात माहिती, आणि या कायद्यात जो बदल झालाय त्याचा थोडक्यात आढावा घेण्याचा प्रयत्न करूया. आपल्या सगळ्यांना कल्पना आहे की महाराष्ट्र राज्यात साधारण १९५०-६० च्या दशकात हळूहळू बांधकाम क्षेत्रांनी गती घेतली.
दिवसेंदिवस वाढते शहरीकरण आणि वाढतं नागरीकरण यामुळे या बांधकाम क्षेत्राचा सुद्धा विकास झाला. सहाजिकच कोणतेही क्षेत्र जसं वाढायला सुरुवात होतं, आणि एखाद्या क्षेत्रामध्ये जेव्हा अधिकाधिक लोकांचे हितसंबंध गुंतले जातात. तेव्हा त्या क्षेत्राला कायद्याच्या नियंत्रणाखाली आणण्याची अत्यंत आवश्यकता निर्माण होते.
त्याच अनुषंगाने महाराष्ट्र राज्यात बांधकाम क्षेत्राचा जसा जसा विकास होत गेला, त्या विकास अनुरूप या बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण असावे. या उद्देशाने मोफा म्हणजेच महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट ऍक्ट. हा कायदा करण्यात आला. हा कायदा सण १९६३-६४ मध्ये करण्यात आला. हा कायदा मुख्यतः बांधकाम क्षेत्र, मग त्यात बांधकाम क्षेत्रातले मुख्य दोन घाटक जे आहेत. ते म्हणजे बिल्डर, म्हणजे विकासक आणि ग्राहक.
यांच्या बद्दल त्यांच्या त्यांच्या हक्क आणि जबाबदाऱ्या निश्चित करण्याकरता मुख्यतः हा कायदा करण्यात आला. असा बांधकाम क्षेत्र करता स्वतंत्र कायदा करणारं महाराष्ट्र हे पहिले राज्य होतं. सहाजिकच बाकी इतर राज्यांना सुद्धा महाराष्ट्राच्या पावलावर पाऊल ठेवून, मोफा कायदा जसाच्या तसा उचलला. आणि काही म्हणजे, त्यांच्या राज्यांमधील जी परिस्थिती आहे.
त्या अनुरूप काही थोडासा बदल करून, आपापल्या राज्यात सुद्धा या मोफा च्या धर्तीवरच कायदा लागू केला. आता हा मोफा जेव्हा लागू झाला, तेव्हाचा काळ आणि आताचा काळ यात चिकार बदल झालेला आहे. चिकार तफावत आहे. १९६० च दशक आणि आता आपण जे आहोत २०२१. या पन्नास साठ वर्षांमध्ये काळ चिकार बदलला. त्यामुळे जेव्हा मोफा लागू करण्यात आला होता तेव्हाची परिस्थिती आणि आजची परिस्थिती यात खूप अंतर पडलेला आहे.
मोफा जेव्हा लागू करण्यात आला. म्हणजे साठचं दशक जर आपण लक्षात घेतलं, ६०,७०,८० अगदी नव्वदच्या दशकापर्यंत गाड्यांची संख्या ही तशी कमी होती. म्हणजे एकंदर वस्तीमध्ये किंवा एखाद्या शहरांमध्ये असणाऱ्या गाड्या, त्या फार मर्यादित होत्या. त्या अनुषंगाने गाड्यांची संख्या कमी असल्यामुळे त्यांना पार्किंगची जागा सुद्धा कमी लागत होती. त्यामुळे जर आपण जुन्या इमारती बघितल्या तर बहुतांश इमारतींना स्वतंत्र पार्किंगची जागा अस्तित्वात नाही.
किंवा त्यांना स्टिल्ट हा प्रकार अजिबात नाही. पण कालानुरूप जसं गाड्यांची संख्या वाढायला लागली. त्यानंतर गाड्या उभा करण्याची जागा. म्हणजेच पार्किंगची जागा हा एक गहन प्रश्न निर्माण झाला. त्यानंतर जसजसा पार्किंगच्या जागेची मागणी वाढत गेली. तसतसं जेव्हा एखाद्या गोष्टीची मागणी वाढते आणि त्या प्रमाणात जर त्या गोष्टींचा पुरवठा नसेल. तर साहजिकच एक तुटवडा निर्माण होतो.
आणि कुठलीही गोष्ट एकदा त्या गोष्टीचा तुटवडा निर्माण झाला. की त्या गोष्टीला किंमत येते. आणि ती किंमत वाढत जाते. तर या पार्किंगच्या जागांचा सुद्धा असच झालं. बहुतांश ठिकाणी पार्किंग च्या जागा उपलब्ध नव्हत्या. त्यामुळे घर घेताना पार्किंगची जागा असणं आणि शक्य झाल्यास पार्किंगची स्वतंत्र आणि खाजगी जागा असणं, ही बहुतांश घर खरेदीदारांची प्राथमिकता बनली.
हे लक्षात घेऊन मग त्या अनुषंगाने, इमारतींचे सुद्धा जे एक बांधणी असते त्यात कालानुरूप बदल झाले. काही ठिकाणी मोकळ्या जागा सोडायला सुरुवात झाली. तर काही ठिकाणी स्टील्ट बांधायला सुरुवात झाली. स्टिल्ट आणि मोकळ्या जागा, यांच्या बांधकामाने गाड्यांच्या पार्किंग करता, एक स्वतंत्र आणि विशेष सोय उपलब्ध झाली. मात्र हे जे स्थित्यंतर काळानुरूप आलं होतं, त्या स्थित्यंतरानुसार मोफा कायद्यांमध्ये काही ही स्थित्यंतर झालं नाही.
म्हणजे मोफा कायदा जो १९६० च्या दशकात आला. तेव्हाच्या कालमान परिस्थितीनुसार आलेल्या कायद्यामध्ये, पार्किंग या विषयाबद्दल किंवा पार्किंगच्या विक्री बद्दल, कोणतीही विशिष्ट कायदेशीर तरतूद करण्यात आली नव्हती. आणि खेदाची बाब म्हणजे जेव्हा पार्किंग हा गहन मुद्दा बनला. किंवा पार्किंगचा प्रश्न लोकांना भेडसावू लागला.
तेव्हा सुद्धा मोफा कायद्यामध्ये पार्किंग किंवा पार्किंगची विक्रि किंवा पार्किंगचा नियमन, या बाबतीत कोणतीही सुधारणा, किंवा त्या मोफा कायद्याअंतर्गत बनवण्यात आलेल्या नियमांमध्ये कोणतीही सुधारणा करण्यात आली नाही. म्हणजे साधारणतः १९६० च्या दशकात जेव्हा मोफा कायदा सुरू झाला तेव्हापासून पार्किंग, याची खरेदी आणि विक्री याविषयी आपल्याकडे कायदाच नव्हता.
बर पार्किँग असं आपण जेव्हा म्हणतो. उदाहरणार्थ स्टिल्ट किंवा मोकळं. त्याच्यात परत तो, त्याचा आपल्याला दोन अंगाने विचार करायला लागतो. एक असतो टाउन प्लॅनिंग आणि दुसरा आहे त्याचा खरेदी विक्री. टाऊन प्लॅनिंग चा विचार का करायचा? तर विविध ठिकाणच्या टाऊन प्लॅनिंग अथॉरिटी आहे. मग ते महापालिका झाल्या. किंवा एम एम आर डी सारख्या संस्था झालेल्या.
प्रत्येक टाऊन प्लॅनिंग अथॉरिटी च किती घरांकरता, किती पार्किंग असावी, याचे धोरण ठरलेले आहे. त्यामुळे कुठल्याही विकासकाला किंवा बिल्डरला, जेव्हा एखादी इमारत उभारायची असते. तेव्हा त्या इमारतीत किती क्षेत्रफळाचे घर आहेत? किंवा किती क्षेत्रफळाचे किती घर आहेत? त्या अनुषंगाने, त्या घरांच्या अनुरूप, ते जे टाऊन प्लॅनिंग च धोरण असेल. त्यानुसार पार्किंगची जागा बनवायला लागते.
आणि अशी पार्किंगची जागा बनवल्याशिवाय, किंवा त्याची तरतूद केल्याशिवाय, त्यांच्या बांधकाम नकाशाला मंजुरी मिळत नाही. त्यामुळे मग झालं काय? तर या टाऊन प्लॅनिंग च्या या सगळ्या गाईडन्स मुळे, किंवा या निर्देशा मुळे किंवा बांधकाम नकाशा पूर्तता करता. पार्किंग पुरवण्याची जबाबदारी विकासकांवर टाकल्यामुळे, विकासकांनी स्टिल्ट आणि मोकळ्या जागी पार्किंग करता सोय द्यायला सुरुवात केली.
मात्र एकीकडे टाऊन प्लानिंग असा म्हणत होता, की अमुक घरांकरता, अमुक पार्किंग तुम्हाला द्यायला लागेल. मात्र दुसरीकडे त्या पार्किंगचं नक्की करायचं काय? ते फुकटात द्यायची? का ती विकायची? का ती बिल्डर ने ठेवायची आणि भाड्याने द्यायचे? याबाबत कुठेच, कोणत्या कायद्यात, काहीच तरतूद करण्यात आली नाही. त्यामुळे झालं काय? तर विकासकांनी ही जी पार्किंग आहे. त्याची विक्री करायला सुरुवात केली.
जेव्हा प्रत्येकाला पार्किंग मिळत होतं तोवर या बाबतीत काही वाद निर्माण झाला नाही. पण जेव्हा काही सदस्यांना पार्किंग आहे. आणि काही सदस्यांना पार्किंग नाही. असं जेव्हा परिस्थिती उद्भवते, तेव्हा सहजपणे या गोष्टींना एका वादळाची निर्मिती झाली. आणि हा जो वाद आहे, तो आपल्या मुंबईच्या, सिटी सिविल कोर्ट, मग उच्च न्यायालय आणि थेट सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत पोहोचला. हा जो वाद आहे, त्यातला हा एक अत्यंत महत्त्वाचा न्याय निर्णय आहे. तो म्हणजे पांचाली सोसायटीचा. पांचाली सोसायटी चा निकाल, हा सर्वोच्च न्यायालयाचा जो निकाल आहे. तो ३१ ऑगस्ट २०१० रोजी आलेला आहे.
या पांचाली सोसायटीच्या प्रकरणात, विकासकाला किंवा बिल्डरला, पार्किंग विकता येतं, का विकता येत नाही? हा मुख्य मुद्दा होता. आणि याच मुद्यावर काही याचिका करण्यात आल्या होत्या. मुंबई चा दिवाणी न्यायालय, मुंबई उच्च न्यायालय. आणि सर्वोच्च न्यायालय या तीनही न्यायालयाने असा स्पष्ट निर्वाळा दिलेला आहे. की कोणत्याही परिस्थितीत, कोणताही विकासक, कोणत्याही पार्किंग च्या जागेची विक्री करू शकत नाही हा जो सर्वोच्च न्यायालयाचा अंतिम निर्णय आलेला आहे.
तो आलेला आहे ३१ ऑगस्ट २०१० साली. त्यामुळे मोफा लागू झाला १९६३-६४ ते ३१ ऑगस्ट २०१०. या एवढ्या मोठ्या कालावधीत आपल्याकडे पार्किंग आणि त्याची विक्री, याबद्दल कोणताही कायदा, कोणतेही नियम, किंवा कोणतेही न्यायनिर्णय नव्हते. त्यामुळे १९६३ ते ३१ ऑगस्ट २०१०. या कालावधीतल्या पार्किंगच्या खरेदी विक्री बाबत, एक संभ्रमच आहे.
नंतर दुसरा टप्पा आपला जो येतो, तो सुरू होतो. ३१ ऑगस्ट २०१० नंतर. ३१ ऑगस्ट २०१० मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने जेव्हा पांचाली सोसायटीचा एक निकाल दिला. त्यानंतर विकासकांनी कुठल्याही प्रकारचा पार्किंग. मग ते स्टिल्ट असो, खुला असो, बांधीव असो, काही असो. कुठलाही प्रकारचा पार्किंग विकण्यावर स्पष्ट मनाई आली. त्यानंतर झालं काय? की ३१ ऑगस्ट २०१०, त्याच्यानंतर असे व्यवहार करण्यावर बंदी करण्यात आली.
मात्र अशी बंदी असून सुद्धा, काही ठिकाणी असे व्यवहार होत राहिले. आजही होत आहेत. हा झाला दुसरा टप्पा. त्याच्यानंतर तिसरा टप्पा आपला सुरू होतो, तो होतो १ मे २०१७ ला. ३१ ऑगस्ट २०१० सर्वोच्च न्यायालयाने पांचाली सोसायटीच्या निकालात असं स्पष्ट म्हटलं, की विकासकाला कोणताही पार्किंग विकता येणार नाही. त्याच्यानंतर १ मे २०१७ रोजी महाराष्ट्र मध्ये रेरा कायदा लागू झाला. रेरा कायदा यामध्ये पार्किंगच्या काय तरतुदी आहेत? तर रेरा कायद्या नुसार, रेरा कायद्याला, म्हणजे त्यांचा कायदा आणि नियम यांना जोडलेल्या कराराची जर आपण परत बघितली.
जो मसुदा करार आहे त्या मसुदा करारानुसार पार्किंग विकायची परवानगी आहे. असं त्यांना दिसून येतं. मात्र ते त्याचा उल्लेख जो त्यांनी केलेला आहे. तो गॅरेज असा एक स्पेसिफिक शब्द वापरलेला आहे. आणि या गॅरेज ची रेरा कायद्याखाली व्याख्या आपण जेव्हा बघतो तेव्हा त्याची व्याख्या अशी आहे. की किमान तीन बाजूंनी बंदिस्त आणि त्याला छत जर असेल, अशी जर कुठली जागा असेल. तर त्याला गॅरेज असं संबोधलं जाईल.
म्हणजे एखाद्या विकासकांनी पार्किंग करता, मग ते स्टिल्ट असो किंवा मोकळी जागा असो. अशा कुठल्याही जागेत. जर अशी जागा लोकांना उपलब्ध करून दिली, जी तीन बाजूंनी बंदिस्त आहे. म्हणजे ज्यात आत बाहेर करायला एकच वाट आहे. आणि ज्याला वर छत सुद्धा आहे. असं म्हणजे थोडक्यात चार बाजूंनी, तीन बाजू आणि एक छत. असं जर चार बाजूंनी बंदिस्त जागा जर विकासकांनी निर्माण केली किंवा बांधली, तर ती जागा गॅरेज म्हणून विक्री करायला, रेरा कायद्याने परवानगी दिलेली आहे.
मात्र या तिसऱ्या टप्प्यात, म्हणजे एक मे दोन हजार सतरा नंतर. म्हणजे रेरा कायद्याची अंमलबजावणी सुरू झाल्यानंतर चा आपण जो विचार करतो, तेव्हा सुद्धा याबाबत एक संभ्रम आहे. कारण आजही बहुतांश ठिकाणी स्टील्ट मधल्या जागा आहेत, त्याची विक्री होत आहे.
त्याचे विक्री करार होत आहेत. किंवा जेव्हा तुम्ही एखादी सदनिका किंवा फ्लॅट घेता, तेव्हा त्याच्या करारामध्ये तुमचा फ्लॅट क्रमांक आणि त्या गॅरेज क्रमांक लिहिला जातो. मात्र जर रेरा च्या गॅरेज या व्याख्ये वर आपण बोट ठेवायचं ठरवलं. आणि त्या व्याख्येनुसार जर स्टिल्टआणि गॅरेज याची तुलना केली. तर स्टील्ट आणि त्यातली पार्किंग ची जागा, ही गॅरेज च्या व्याख्येत बसत नाही. असंच आपलं म्हणायला लागेल. कारण स्टिल्ट म्हणजे थोडक्यात त्या इमारतीचे जे आरसीसी स्ट्रक्चर आहे.
त्याच्या पिलर जे उभारलेल्या आहे. जे कॉलम घेतलेले आहेत. त्याच्या मधली जागा म्हणजे स्टिल्ट. त्यामुळे त्याला छत असतं फक्त. पण त्याला तीन बाजूंनी बंदिस्त कुठल्याही स्टिल्ट मध्ये, कोणीही केल्याचं किमान मी तरी बघितलेलं नाही. त्यामुळे आजही पार्किंग खरेदी-विक्री हा एक कायदेशीर संभ्रमातच बाब आहे. म्हणजे जेव्हा आपण अगदी पहिला टप्पा बघतो, मोफा कायद्याचा. मोफा कायद्यात ह्याबद्दल काही स्पष्ट तरतूद नव्हती. ती पहिला टप्पा आपला सुरू होतो १९६३-६४ पासून ते ३१ ऑगस्ट २०१० पर्यंत.
३१ ऑगस्ट २०१० ला सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल आला. आणि त्यांनी याबाबत स्पष्टता आणली ती कुठली पार्किंग असो. ते तुम्हाला विकता येणार नाही. हा एक चांगला कालखंड होता. म्हणजे ३१ ऑगस्ट २०१० ते १ में २०१७ या कालावधीत पार्किंग ची खरेदी- विक्री या बाबतीत एक स्पष्टता होती. मात्र ही जी स्पष्टता होती, ती रेरा कायदा आणि त्यातील तरतुदी आणि त्यातील वसुधा करार. यांनीही स्पष्टता घालून, याबाबतीत परत एकदा संभ्रम निर्माण झाला आहे.
असंच आपलं म्हणायला लागेल. कारण झाले काय? तर ३१ ऑगस्ट २०१०, पांचाली सोसायटीचा हा जो निकाल आहे. तो दिलेला आहे मोफा तरतूदीनुसार. आता बांधकाम क्षेत्रा करता, म्हणजे रियल ईस्टेट करता, जो नवीन कायदा आलेला आहे. तो आहे रेरा कायदा. त्यामुळे मोफा कायदा खालचं जो न्यायनिर्णय आहे. तो रेरा कायद्या अंतर्गत लागू होणार नाही. हे सूर्यप्रकाशाइतके स्वच्छ आहे. त्यामुळे आता नवीन कारभार जो सगळा होईल, तो होईल रेरा कायद्या नुसार. आणि रेरा कायदा आपण जो म्हणतो, त्यात मगाशी म्हटल्याप्रमाणे गॅरेज आणि स्टिल्ट याच्यात त्यांनी स्पष्ट भेद केलेला नाहीये.
म्हणजे पार्किंग, गॅरेज आणि स्टिल्ट या जर तिने च्या व्याख्या केल्या असत्या, किंवा या तिन्हीच्या व्याख्या करून. काय विकायला परवानगी आहे? काय विकायला परवानगी नाही? असं जर त्यांनी काही स्पष्टीकरण दिलं असतं, तर परत एकदा कायदेशीरदृष्ट्या याबाबतीत स्पष्ट आली असती. पण ती न आल्याने आता पार्किंगची खरेदी-विक्री, ही परत एकदा कायदेशीर संभ्रमात अडकलेले आहे. बरं कालानुरूप जसा बदल होतो. तसा कायद्यात त्वरित बदल होणे आवश्यक आहे. पूर्वी तर स्टील्ट होतं. आता काही ठिकाणी स्टॅक पार्किंग सुद्धा आलेलं आहे.
म्हणजे एकावर एक गाड्या उभ्या करतात. किंवा एखादा पार्किंगचा एक स्वतंत्र मेकॅनिकल टावर उभारला जातो. ज्यात तुमच्या गाड्या जातात आणि त्या स्वयंचलित रीतीने वर-खाली होतात. तर अशी जर सुविधा दिली असेल. स्टॉक पार्किंग म्हणतो. किंवा सेपरेट मेकॅनिकल पार्किंग टॉवर ज्याला आपण म्हणतो. त्यातलं पार्किंग खरेदी- विक्री करता येणार का नाही? कायदेशीरदृष्ट्या मी याचे उत्तर देऊ शकत नाही. कारण आत्ता जो आपला कायदा आहे. रेरा कायदा. तो फक्त गॅरेज विषयी बोलतो.
गॅरेज ची व्याख्या त्यांनी अशी केलेली आहे, की तीन बाजूंनी बंदिस्त आणि वर छत. असं जर असेल, अशी जागा विकायला शंभर टक्के परवानगी आहे. मात्र बाकी सगळ्या जागा. मग त्या मोकळी जागा आल्या, स्टिल्ट आल्या, मेकॉनिकल टॉवर आले, स्टॅक पार्किंग आलं. याबाबत आत्ताचा रेरा कायदा किंवा जुना मोफा कायदा आहे. हे याबाबत मुक आहेत.
त्यामुळे या सगळ्या पार्किंग आणि या सगळ्या पार्किंग ची विक्री, याबद्दल सध्या कोणतीही विशिष्ट अशी कायदेशीर तरतूद नाही. त्यामुळे अशा पार्किंग चे जर काही व्यवहार झालंय, जे आजही होतातच. आणि त्यावरून जर वाद निर्माण झाला. तर ते वाद जेव्हा न्यायालयात जातील, आणि एखादं उच्च न्यायालय किंवा सर्वोच्च न्यायालय जेव्हा त्या वादावर निकाल देताना, एखाद्या कायद्याचा अर्थ लावेल किंवा स्पष्ट निर्देश देईल.
तेव्हा पार्किंगची खरेदी-विक्री या विषयात परत एकदा स्पष्टता येईल. मात्र तूर्तास जुन्या मोफा कायद्यात जी परिस्थिती होती. तीच परिस्थिती आता रेरा कायदा पुन्हा आलेली आहे. पार्किंग खरेदी-विक्री या बाबतीत आपल्याकडे आता कायदेशीर स्पष्टता नाही. आणि हे कटू वास्तव आपल्याला स्वीकारायलाच लागेल. आज आपण पार्किंग ची खरेदी-विक्री. आणि त्या अनुषंगाने कायद्यात होत गेलेला बदल. याचा थोडक्यात आढावा घेतला.
सूचना: वरील माहिती उबलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे. अधिक माहितीसाठी विषयानुरूप त्या क्षेत्रातील जाणकार व्यक्तींचा सल्ला घ्यावा. केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.
सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास कायदेशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.
सुंदर… अतिशय उत्कृष्ट व उत्तम माहिती
अपार्टमेंट मधील कव्हर्ड पार्किंग बिल्डर विकू शकतो का ? या बद्दल माहीत पथवावी हि विनंती.