मालमत्ता किंवा जमीन या संदर्भात जे अनेकानेक प्रकारचे करार केले जातात त्यापैकी साठे करार हा एक महत्त्वाचा करार आहे आणि साठे कराराची मुदत नक्की किती असावी किंवा किती असते हा प्रश्न या संदर्भात अनेक जणांना पडत असतो. आता या प्रश्नाकडे वळण्या अगोदर साठेकरार म्हणजे नक्की काय आणि साठे करार का केला जातो हे आपण आधी लक्षात घेऊ.
सगळ्यात पहिले साठे करार म्हणजे नक्की काय तर जेव्हा एखाद्या मालमत्तेची विक्री करायचं प्राथमिक दृष्ट्या ठरतं आणि ते प्राथमिक दृष्ट्या ठरल्याचं करारात जेव्हा रूपांतरित केला जातो तो म्हणजे साठेकरार. साठे कराराने कोणत्याही मालमत्तेच एकाकडून दुसऱ्याकडे हस्तांतरण केलं जात नाही. मात्र एखादी मालमत्ता एका व्यक्तीने दुसऱ्या व्यक्तीला हस्तांतरित करायचं ठरवण्यात आलेल आहे तेवढ त्या साठे कराराने निश्चित करण्यात येत.
मग आता प्रश्न असा येतो की साठे करार करतातच का? डायरेक्ट खरेदीखत का नाही करत? तर याची दोन मुख्य कारण असतात. पहिलं कारण म्हणजे ती जमीन जर नवीन शर्तीची असेल किंवा बाकी काही कायदेशीर तरतुदीनुसार त्या जमिनीची थेट खरेदी विक्री करण्याला काही अडचण असेल तर व्यवहार ठरल्यानंतर आधी साठे करार करण्यात येतो.
आणि नंतर आवश्यक त्या परवानग्या आणल्या किंवा आवश्यक त्या कायद्याची पूर्तता केली की मग खरेदीखत करण्यात येत. उदाहरणार्थ एखादी कुळ कायद्या अंतर्गत मिळालेल्या जमिनीचा व्यवहार करायचा असेल तर त्याला थेट खरेदी खत करता येत नाही. कारण त्याच्या हस्तांतरण करता सक्षम अधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते.
म्हणून कुळ कायद्याची जेव्हा जमीन विकायची असते तेव्हा दोन व्यक्तींमध्ये त्याचा करार व्यवहार ठरला की आधी साठे करार करण्यात येतो. त्या साठे कराराच्या अनुषंगाने मग ते परवानगीच सगळं काम करण्यात येत ती प्रक्रिया पार पाडण्यात येते आणि त्याची एकदा पूर्तता झाली, विक्री परवानगी एकदा मिळाली की मग खरेदी खत करण्यात येत.
दुसर महत्त्वाच कारण असतं ते म्हणजे एखाद्या जमिनीच्या खरेदी विक्रीचा व्यवहार जर टप्प्याटप्प्याने होणार असेल, म्हणजे मोबदला टप्प्याटप्प्याने मिळणार असेल तर खरेदीदार आणि विकणारा दोघांचं कायद्याने संरक्षण व्हावं म्हणून खरेदी खत न करता साठे करार करण्यात येतो. साठे करार केला म्हणजे काहीतरी करार झाला,
कराराने काहीतरी अधिकार प्राप्त झाले याद्वारे खरेदी दाराचे संरक्षण होतं आणि केवळ साठेकरच केलेला आहे, जमिनीच खरेदीखत केलेलं नाहीये, ती हस्तांतरित झालेली नाहीये यामुळे जमीन विकणाऱ्याचं संरक्षण होतं. बरेच वेळा काय होतं की जमिनीचा व्यवहार जर मोठा असेल किंवा त्याच्या करता मोबदला टप्प्याटप्प्याने द्यायचा असेल,
त्याच्या करता कर्ज काढून मोबदला देण्यात येणार असेल तर अशा वेळेला मोबदल्यापैकी काही मोबदला एकदा मिळाला, तो व्यवहार पूर्ण झाला की साठे करार करण्यात येतो आणि उर्वरित मोबदला घेताना किंवा उर्वरित मोबदला घेतल्यानंतर त्याचं खरेदीखत करण्यात येते. म्हणजे थोडक्यात काय तर कायदेशीर अडचण असेल किंवा टप्प्याटप्प्याने मोबदला येणार असेल या दोन मुख्य कारणां करता साठे करार ही एक पायरी किंवा हा एक टप्पा घेण्यात येतो.
मग आता पुढचा प्रश्न असा की साठे कराराची नक्की मुदत किती? आता कोणत्याही कराराच्या मुदती संदर्भाने त्या करारामध्ये ज्या अटी किंवा शर्ती निश्चित केलेले असतात त्याप्रमाणेच त्याची मुदत ठरत असते. कोणत्याही कराराची मुदत किती? यासंदर्भात करार कायदा किंवा इतर कायद्यांमध्ये अशी कोणतीही ठोस किंवा विशिष्ट कायदेशीर तरतूद करण्यात आलेली नाही.
म्हणून जेव्हा आपल्याला साठे करार करायचा असतो आणि त्याच्याकरता एखादी मुदत निश्चित करायची असते तेव्हा साठे करार करताना ठराविक मुदतीमध्ये हा व्यवहार पूर्ण होऊन खरेदीखत करण्यात आलं पाहिजे. त्यामध्ये आवश्यक ती कामांमध्ये खरेदी घेणाऱ्याने असो किंवा देणाऱ्यांनी असो ठराविक कालावधीत आपापली काम पूर्ण केली पाहिजे हे स्पष्टपणे नमूद असणं आवश्यक आहे.
अशी जर स्पष्ट कायदेशीर तरतूद आपल्या साठे करारात नसेल तर त्या साठे कराराची मुदत संपली किंवा खूप काळ तो व्यवहार पूर्ण होत नाही मग तो रद्द करायचा का? न्यायालयात जायचं का? या सगळया गोष्टी करता आपल्याला अडचणींना सामोरे जावे लागते.
पुढचा अजून एक मुद्दा म्हणजे जेव्हा आपण साठे करार करतो, त्याची नोंदणी करतो, त्यामध्ये समजा आपण तीन वर्षाची मुदत लिहिली आणि तीन वर्षांमध्ये तो व्यवहार पूर्ण नाही झाला तर तीन वर्षे उलटली म्हणजे तो व्यवहार आपोआप रद्द झाला असं आपल्याला जरी वाटत असलं तरी त्या कराराची नोंदणी रद्द होणं हे अत्यंत आवश्यक असतं.
आता कराराची नोंदणी रद्द करण्याचे दोन प्रकार आहेत. एक म्हणजे ज्या व्यक्तींनी साठे करार केलेला आहे त्यांनी तो करार रद्द करण्याचा रद्द लेख अर्थात डीड ऑफ कॅन्सलेशन करणं किंवा दुसरा मार्ग आहे सक्षम न्यायालयात दावा दाखल करून तो साठे करार रद्द बादल करून घेणे.
या दोन पैकी किमान एक गोष्ट घडणं हे त्या साठे कराराची नोंदणी रद्द होण्याकरता अत्यंत आवश्यक आहे. या दोन पैकी एखादी गोष्ट जोवर घडत नाही तोवर करारात लिहिल्यानुसार जरी त्याची मुदत संपली असली आणि त्याच्यानंतर त्या कराराचे अस्तित्व संपलं असतं तरी सुद्धा जोवर त्या कराराची नोंदणी रद्द होत नाही.
तोवर आपल्या जमिनीचा कोणी शोध घेतला किंवा सर्च घेतला तर त्याच्यामध्ये तो साठे करार दिसत राहील आणि परिणामी भविष्यातल्या करारांना आपल्याला अडचण येऊ शकते. म्हणून साठे करार करताना त्याच्यात मुदत स्पष्ट लिहावी आणि ती मुदत संपल्यानंतर उभयतांनी एक तर रद्द लेख तरी करावा.
किंवा रद्दलेख करण्याला सहकार्य मिळत नसेल तर ताबडतोब दावा दाखल करून तो करार रद्द करून घ्यावा. अन्यथा त्या कराराच्या नोंदणीची माहिती आपल्या जमिनीवर दिसत राहील आणि आपल्याला भविष्यात अडचणींना सामोरे जायला लागेल.
