आज आपण महसूल दप्तर आणि त्या महसूल अभिलेखात मध्ये तोंडी वर्दी द्वारे करण्यात येणाऱ्या नोंदी, या विषयावर थोडक्यात माहिती पाहणार आहोत. सर्व प्रथम आपण हे लक्षात घेतले पाहिजे की महसूल अभिलेख यांचं विशेष कारण हे फक्त महसूल गोळा करणे हे आहे.
महसूल अभिलेख हा कोणाचाही, कोणत्याही मालमत्तेचा पुरावा म्हणून न्यायालयात ग्राह्य धरला जात नाही. किंवा कोणाचेही कोणत्याही मालमत्तेची मालकी किंवा त्या मालमत्तेतील इतर हक्क हे महसूल अभिलेख किंवा महसूल अभिलेखातील नोंद याद्वारे सिद्ध होऊ शकत नाही.
हे लक्षात घेतलं तरी सुद्धा वास्तवात आजही कोणत्याही मालमत्ते करता सगळ्यात महत्वाचे कागदपत्र जर आपल्याकडे कोणते असतील तर ते आहेत महसुली अभिलेख. महसुली अभिलेख म्हणजे मग त्यात सातबारा आला, फेरफार आले, प्रॉपर्टी कार्ड म्हणजे मालमत्ता पत्रक आल, हे सगळे महसुली अभिलेख.
आता होतं कसं, कोणतीही मालमत्ता हि कधी हिस्थिर नसते. ती वारसा हक्काने, खरेदी-विक्रीने, गहाणाने, बक्षीस पत्राने, या किंवा इतर नाना कारणाने एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे सतत हस्तांतरित होत असते. काही ठराविक कालावधी मधे प्रत्येक मालमत्ता ही एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे जात असते.
आणि जेव्हा मालमत्तेचे हस्तांतरण होतं, तेव्हा त्या हस्तांतरणाची कागदोपत्री नोंद केली जाते. आणि या कागदोपत्री नोंदीचा एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे त्याची महसूल अभिलेखा मध्ये नोंद करणे. सर्वसाधारणतः कोणताही एखाद्या जमिनीचा व्यवहार झाला, मग ते खरेदी असो, विक्री असो, गहाण ठेवणं असो, बक्षीस असो, वाटणी असो, असं काही झालं
की त्या व्यवहाराला अंमल देण्याकरता किंवा त्या व्यवहारा नुसार महसूल अभिनेत्यांमध्ये दुरुस्ती करण्या करता, त्या व्यवहाराची किंवा त्या कराराची महसूल अभिलेखा मध्ये नोंद घेतली जाते. आणि त्या नोंदी नुसार महसूल अभिलेखा मध्ये आवश्यक ते बदल केले जातात.
आता हे होत कसं? तर महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता एक्शे एकोण १४९ पंन्नास आणि एक्शे पन्नास १५० ही जी कलम आहेत, त्यामध्ये या संबंधी तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. त्या तरतुदी नुसार जेव्हा कोणत्याही जमिनीत, कोणतीही व्यक्ती, कोणत्याही स्वरूपाचे हक्क धारण करत असेल किंवा केले असतील त्या व्यक्तीने, तर त्या व्यक्तीने त्याची वर्दी तलाठ्याला द्यायचे असते.
तलाठ्याला एकदा का वर्दी मिळाली, की तो चौकशी करून फेरफार नोंद करतो आणि मंडळ अधिकारी कडे देतो. मंडळ अधिकारी ती फेरफार नोंद तपासतो, आवश्यक ती चौकशी करतो आणि मग त्या नोंदी ला मंजुरी देतो. मंडळ अधिकारी याने एकदा का ती नोंद मंजूर केली की मग त्याचा अंमल हा तुमचा सातबारा उतारा किंवा मालमत्ता पत्रकावर देण्यात येतो.
म्हणजे तुम्ही कोणत्या ही केलेल्या वर्दी अनुसार तलाठ्यांने फेरफार टाकणं, तलाठ्याने टाकलेल्या फेरफार याला मंडळ अधिकारी यांनी मंजुरी देणे, एकदा या दोन पायर्‍या झाल्या कि मग तिसऱ्या पायरी मध्ये त्या फेरफार नोंद अनुसार सातबारा वर नोंद करण्यात येते. आणि सातबारा मध्ये बदल करण्यात येतात.
आता गेल्या काही वर्षात माझ्या असं अनेकदा निदर्शनास आले की काही आम्ही कागदपत्रे जी बघत असतो, त्यामध्ये बरेच फेरफार हे तोंडी वर्दी द्वारे करण्यात आलेले असतात. म्हणजे तोंडी खरेदी, तोंडी विक्री, तोंडी वाटप किंवा तोंडी बक्षीस पत्र असे व्यवहार म्हणजे खरेदी-विक्री, बक्षीस वाटप असे झाल्याचे तोंडी वर्दीतला त्याला देण्यात येते.
तलाठी त्याअनुषंगाने फेरफार नोंद टाकतो. तलाठी याने टाकलेली फेरफार नोंद मंडळ अधिकारी मंजूर करतो. आणि मंडळ अधिकारी यांनी नोंद मंजूर केल्यावर, अशा तोंडी वर्दीचा जो काही व्यवहार आहे त्याला सातबारा उतारा आणि मालमत्ता पत्रकावर अंमल देण्यात येत. उदाहरणार्थ समजा चार भाऊ किंवा चार हिस्सेदारी एक मिळकत आहे.
आणि त्यांनी आपसात जर तोंडी वाटप करून त्या मिळकतीमध्ये समान भाग, म्हणजे पंचवीस पंचवीस टक्के प्रत्येकाने घेतले, तर अशा परिस्थितीत होते काय? की ते आपसात आपण वाटप केल्याची वर्दी तलाठ्याला देतात. बरं वाटप तेसुद्धा कसं तोंडी वाटप. त्याचा लेखी करार, नोंदणीकृत करार काही नाही.
मग ही जी तोंडी वर्दी मिळते, तलाठी तोंडी वर्दी नुसार ती नोंद घालतो. तलाठ्याने घातलेली नोंद मंडळाधिकारी मंजूर करतो. आणि मग नंतर त्या वाटपाचा अंमल किंवा वाटपानुसार त्या मालमत्तेच्या सातबारा मध्ये बदल करण्यात येतो. आता हे जे होत आलेलं आहे, किंवा गेले काही वर्षात झालेला आहे.
याचा कायदेशीर परिणाम काय? किंवा तोंडी वर्दीनी एखादे फेरफार नोंद टाकणं किंवा तोंडी वर्दीनी फेरफार नोंद मंजूर करणे. आणि त्यानुसार सातबारा वर त्याचं अंमल देणं. किंवा सातबारामध्ये तदानुषंगिक बदल करणं. हे कायदेशीर रित्या वैद्य आहे का? तर याचा विचार करतांना आपल्याला करार कायदा आणि नोंदणी कायदा या दोन्ही कायद्यांचा विचार करायला लागतो.
प्रामुख्याने नोंदणी कायदा. नोंदणी कायदा कलम-१७ ह्या कलमांमध्ये अशी विशेष तरतूद आहे, की एखाद्या मालमत्ता विषयी जर शंभर रुपये किंवा त्याच्यापेक्षा अधिक मूल्याच्या व्यवहार जर होत असतील, तर असे व्यवहार हे नोंदणीकृत कराराद्वारे करणं बंधनकारक आहे.
आणि जोवर असे व्यवहार नोंदणीकृत कराराद्वारे केले जात नाही, तोवर त्या करारांना वैद्य आणि कायदेशीर समजण्यात येत नाही. आता तोंडी वर्दी आणि त्या अनुषंगाने करण्यात येणारे फेरफार आणि सातबारा मधले बद्दल, नोंदणी कायदा मधलं कलम-१७, याचा आपण जेव्हा एकत्रितपणे विचार करतो तेव्हा तोंडी वर्दी देणे, तोंडी वर्दीनी च्या अनुषंगाने तलाठ्याने फेरफार नोंद टाकणं, ती नोंद मंजूर होणे आणि त्या नोंदीनुसार सातबारा घडणे, हे सगळेच बेकायदेशीर आहे.
जर आपण एखादा करार करत असो, मग ते बक्षीस पत्र असो, वाटप पत्र असो, खरेदी विक्री असो, गहाण असो जर असा व्यवहार हा शंभर रुपये पेक्षा अधिक मूल्य करता होत असेल, तर असा व्यवहार हा फक्त आणि फक्त नोंदणीकृत कराराद्वारे झाला पाहिजे. जोवर असा व्यवहार नोंदणीकृत कराराद्वारे होत नाही तोवर अशा कराराला वैद्य आणि कायदेशीर करार म्हणू शकत नाही.
तोंडी वर्दी ची जेव्हा प्रकार वाढायला लागले आणि ते जेव्हा शासनाच्या निदर्शनास आलं. तेव्हा सन ९५ मध्ये शासनाने एक स्वतंत्र परीपत्र काढलं. एक शासन निर्णय महसूल आणि वन विभागाने शासन परिपत्रक क्रमांक मुद्रांक(१०९२) एक हजार ब्यान्नव या अन्वये एक परिपत्र निर्गमित केलं. काय म्हणणं या परिपत्रकात? नोंदणी कायदा मधील कलम-१७ प्रमाणे स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण होतांना, अशा मालमत्तेची किंमत शंभर रुपयापेक्षा जास्त असेल
तर अशा व्यवहारांचे दस्त, उदाहरणार्थ खरेदीपत्र, हक्कसोडपत्र, वाटणीपत्र बक्षीस पत्र, गहाणखत, भाडेपट्टा याची नोंदणी करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. असे असताना देखील महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम मधील कलम एक्शे एकोणपन्नास १४९ आणि एक्शे पन्नास १५० याप्रमाणे नोंदणी करतांना महसूल विभागाचे आणि भूमिअभिलेख विभागाचे अधिकारी, तोंडी सूचना अगर लेखी अर्ज घेऊन त्यावर स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणाच्या फेरफार करतात.
त्यामुळे शासनाचे मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्काचे उत्पन्न बुडत आहे. शासनाचे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क होणारे लक्षात घेऊन, जमाबंदी आयुक्त भुमि अभिलेख पुणे, यांनी याबाबत त्यांच्या क्षेत्रीय अधिकाऱ्यांना नोंदणी करण्याबाबत आदेश दिले आहेत. त्यानंतर हि म्हणावी तशी कार्यवाही न झाल्यामुळे शासनाचा महसूल अपेक्षेप्रमाणे वसूल होत नाही.
म्हणून महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम कलम एक्शे एकोणपन्नास आणि एक्शे पन्नास मध्ये नोंदणी कार्यशील सुसंगत अशी सुधारणा करावी, असा प्रस्ताव शासनाच्या विचाराधीन होता. त्यानुसार नोंदणी फी आणि मुद्रांक शुल्काचे उत्पन्न बुडू नये म्हणून शासन असे निर्णय किंवा आदेश देत आहे, की नोंदणी कायदा कलम-१७ प्रमाणे, स्थावर मालमत्तेचे सर्व दस्तावेज हे सक्तीने नोंदवायचे तरतूद आहे.
त्याप्रमाणे ते नोंदवण्यात यावेत. असे दस्तावेज नोंदवल्या शिवाय आणि त्यावर नियमाप्रमाणे मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय, दस्तावेज फेरफार करण्यासाठी स्वीकारू नयेत. या बाबत संबंधित क्षेत्रीय अधिकारी यांनी आवश्यक ती नोंद घ्यावी व शासनाचा महसूल बुडणार नाही याची दक्षता घ्यावी, म्हणजे सन पंच्यानवच्या या शासन परिपत्रक आणि शासनाने हे असे स्पष्ट आदेश दिले आहेत.
की कोणत्याही प्रकारचे व्यवहार आणि करार जर स्थावर मालमत्ते बाबत होत असतील तर असे करार म्हणजे असे व्यवहार आणि असे करार हे नोंदणी कायदा कलम-१७ नुसार नोंदणीकृत असणे हे बंधनकारक आहे आणि जोवर असे करार नोंदणीकृत होत नाही तोवर अशा करारांच्या अनुषंगाने फेरफार नोंदी करता अर्ज स्वीकारू नयेत. किंवा त्या अनुषंगाने फेरफार आणि इतर त्याच्या सातबारावर अंमल वगैरे देऊ नयेत. असा स्पष्ट आदेश शासनाने दिलेला आहे.
हे एकदा लक्षात घेतलं की आपण हे कायम लक्षात ठेवलं पाहिजे की आपण जर कोणताही व्यवहार करत असाल तर असा व्यवहार कायदेशीर असणे हे आपल्या दीर्घकालीन फायदा करता अत्यंत आवश्यक आहे. त्यामुळे आपण जमीन घेताना ती अशी तोंडी वर्दी द्वारे वगैरे आपण आपलं नाव लावून घेऊ नये.
आपण जर खरेदी-विक्री, गहाण बक्षीस, जे काही करत असाल त्याकरता नोंदणीकृत करार करून मगच आपला नाव महसूल अभिलेखामध्ये नोंदवावे. तसच समजा आपण एखादी जमीन घेत असू, आणि त्या जमिनीचा सातबारा किंवा फेरफार चे पडताळणी करताना आपल्याला या तोंडी वर्दी द्वारे केलेली एखादी जर नोंद आढळून आली
तर त्या तोंडी वर्दी द्वारे केलेल्या नोंदी वर विसंबून न राहता, त्या अनुषंगाने जो काही आवश्यक करार, मदार असेल तो लिहून आणि नोंदवून घ्याव्यात. जेणेकरून त्या तोडणी वर्दी जर भविष्यात रद्द झाली किंवा शासनाने रद्द केली तर आपण केलेला व्यवहार अडचणीत येण्याची शक्यता आहे. हे सगळे लक्षात घेऊन आपलं नाव लावताना तोंडी वरती द्वारे लावू नये.
आणि आपण जर जमीन घेत असू तर अशी जमीन आपण घेताना त्या सातबारावरील किंवा मालमत्ता पत्रका वरील कोणाचंही नाव कधीही तोंडी वरती द्वारे लागलेलं नाही याची खात्री करून घ्यावी. या दोन गोष्टींची आपण काळजी घेतली, की आपले व्यवहार हे कायदेशीररीत्या सुरक्षित राहतील असा आपण म्हणू शकतो. तोंडी वर्दी द्वारे फेरफार नोंदी या बाबत महत्वाचे आणि थोडक्यात महत्वाचे माहिती पाहिली.
सूचना: वरील माहिती उबलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे. अधिक माहितीसाठी विषयानुरूप त्या क्षेत्रातील जाणकार व्यक्तींचा सल्ला घ्यावा. केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.
सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास कायदेशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.
