शेती खरेदी-विक्री मध्ये असणारे तुकडेबंदी, तुकडेजोड कायदे।। या कायद्यांचे महत्व, अटी, शर्ती याबद्दल महत्वपूर्ण व विस्तृत माहिती !

बऱ्याच शेतकरी मित्रांच्या शेतजमिनीमध्ये विहीर खोदल्यानांतर पाणी लागत नाही मात्र दुसरा शेतकरी असतो ज्याच्या शेतजमिनीलगत धरण,नदी, किंवा पाण्याचा स्रोत असतो तर त्याच्या जमिनीमध्ये विहीर खोदली तर तिथे मुबलक प्रमाणात पाणी उपलब्द असते अशावेळी पहिला शेतकरी दुसऱ्या शेतकऱ्याची विहिरीपुरती जमीन विकत घेऊ शकतो. अशा वेळी शेतकऱ्यांना तुकडेबंदी किंवा तुकडेजोड या कायद्याच्या अधीन राहूनच खरेदी विक्री करावी लागते. तर याच कायद्याचा अभ्यास आज आपण करणार आहोत.

शेती खरेदी विक्री माहिती- तुकडेबंदी,तुकडेजोड कायदा: महाराष्‍ट्र शासन महसूल व वन विभाग परिपत्रक क्र. नोंदणी-२००२/३२३३/प्र. क्र. ७८८/म-१, दिनांक ०६.०१.२००३ अन्‍वये ग्रामीण भागात रस्‍ते, विहीरी, विद्युत पंप बसवणे यासाठी शेतजमिनीच्‍या छोट्या तुकड्यांची खरेदी करण्‍यास बाधा येत नाही. तथापि, अशी खरेदी-विक्री करण्‍याआधी संबंधीत जिल्‍हाधिकाऱ्यांची कलम ३१(ब) अन्‍वये पूर्वसंमती घेणे आवश्‍यक राहील.

तसेच संबंधीत खरेदी-विक्री दस्‍तामध्‍ये सदर जमिनीचा वापर कोणत्‍या कारणासाठी करण्‍यात येणार आहे याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख असावा. याचाच अर्थ ग्रामीण भागात रस्‍ते, विहीरी, विद्युत पंप बसवणे यासाठी शेतजमिनीच्‍या छोट्या तुकड्यांची खरेदी करता येऊ शकेल परंतु त्‍यासाठी जिल्‍हाधिकाऱ्यांची पूर्व परवानगी घेणे तसेच संबंधीत खरेदी-विक्री दस्‍तामध्‍ये सदर जमिनीचा वापर कोणत्‍या कारणासाठी करण्‍यात येणार आहे याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख असणे आवश्‍यक असेल.

हि सर्व माहिती आपण सविस्तर खालील प्रमाणे पाहू. तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियम बाबत: १.जमिनीच्या असंख्य तुकडे यामुळे शेती व्यवसाय तोट्यात जातो आणि शेती विकासाला खीळ बसते. २.शेती विकासाला प्रोत्साहन देणे तसेच शेती उत्पादनात सुधारणा करणे शेतीची उत्पादकता वाढविणे हा प्रमुख उद्देश ठेवून तुकडेजोड तुकडेबंदी कायदा अमलात आणला गेला. ३.आर्थिकदृष्ट्या परवडणारी नाही असे शेतीचे आणखी तुकडे होण्यास प्रतिबंध करणे आणि राज्यभरातील तुकड्यांचे एकत्रीकरण करणे हा सदर कायदा मागील प्रमुख हेतू होता.

४.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाचे मूळ नाव मुंबई धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्याचे एकत्रीकरण करण्यात बाबत अधिनियम 1947 असे होते सन 2012 मध्ये महाराष्ट्र अधिनियम क्रमांक 24 अन्वये हे हे नाव बदलून महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्याचे एकत्रीकरण करणे बाबत अधिनियम 1947 असे करण्यात आले.

५.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 2 (4) अन्वये तुकडा म्हणजे सदर अधिनियमान्वये ठरवलेल्या समुचित प्रमाण क्षेत्रापेक्षा कमी विस्ताराचा भूखंड. ६.जमिनीचा तुकडा म्हणजे किती क्षेत्र हे आवश्यक ती चौकशी करून शासनाने ठरवायचे होते त्याप्रमाणे भिन्नभिन्न क्षेत्रासाठी किती क्षेत्राची जमीन तुकडा मानायची हे जाहीर करण्यात आले त्यासाठी शासनाने जिराईत भात बागायत आणि वर्कस वर्गीकरण यांना मान्यता दिली आहे.

७.शासनाने ठरविले क्षेत्र खालील प्रमाणे -जिराईत जमीन एक ते चार एकर. भात जमीन एक गुंठा ते एक एकर. बागायत जमीन पाच गुंठे ते एक एकर. वरकस जमीन दोन एकर ते पाच एकर. ८.तथापि प्रत्येक वर्गीकरणाच्या जमिनीसाठी निरनिराळ्या क्षेत्रातून भिन्नभिन्न क्षेत्रफळ निश्चित केले आहे उदाहरणार्थ कोकणातील ठाणे रायगड रत्नागिरी आणि सिंधुदुर्ग जिल्ह्यात दोन एकर वर्क जमीन 20 गुंठे खरीप भात जमीन आणि पाच गुंठे बागायत जमीन याखाली क्षेत्र असलेली जमीन हा तुकडा आहे.

९.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 5 (3)अन्वये राज्य शासनाने राजपत्रात अधिसूचना प्रसिद्ध केल्यापासून सदर अधिनियमाच्या तरतुदी लागू होतील या कलमान्वये काढलेले अध्यादेश मागील तारखेपासून लागू करता येत नाही. (भास्कर वि . जय राम -1964 -महा.अ.जे.-आर.इ.व्ही.-95).

१०.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियम अंमलात येण्यापूर्वी अस्तित्वात असलेल्या तुकड्यांचे हस्तांतरण वारसांनी होऊ शकते परंतु विभागणी द्वारे जमिनीचे तुकडे करता येत नाहीत. कुळ कायद्याप्रमाणे कोणास जमीन विकताना तुकड्याची हस्तांतरण करण्यात बाधा येत नाही आणि अशा तुकड्यांचे कुळांच्या वर्षांमध्ये हस्तांतरण होऊ शकते याशिवाय लगतच्या खातेदाराच्या लाभात तुकड्यांचे हस्तांतरण होऊ शकते.

११.तुकडे जोड तुकडेबंदी अधिनियमाच्या कलम 7 अन्वये हा अधिनियम अंमलात आल्यानंतर कोणत्याही तुकड्यांचे हस्तांतरण किंवा तुकडा होईल असे पोटहिस्से करणे बेकायदेशीर ठरेल तथापि अशा तुकडे अशी संलग्न असलेल्या जमीन धारकास तुकड्यांचे हस्तांतरण करणे विधिग्राह्य ठरेल.

१२.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 88 अन्वये कोणत्याही जमिनीचे हस्तांतरण किंवा विभागणी तुकडा निर्माण होईल अशा पद्धतीने करता येणार नाही तथापि निर्हेतुक हस्तांतरणाला या कलमाच्या तरतुदीची बाधा येणार नाही म्हणजे भूसंपादन कायद्यानुसार संपादित केलेल्या जमिनींना या कलमाची तरतूद लागू होणार नाही (वसंत दौरा पाटील स्टेट ऑफ म्हैसूर ए आय आर 1976).

१३.राज्य शासनाच्या दिनांक 31 जुलै 1954 च्या परिपत्रकानुसार तुकडे ची खरेदी झाली असेल तर त्याची नोंद सातबारा उताऱ्याचा इतर हक्कात नोंदविण्याच्या सूचना दिल्या आहेत. १४.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 85 अन्वये कोणत्याही जमिनीचे हस्तांतरण हुकूमनामा किंवा उत्तर अधिकार यामुळे मिळणार आहे सा तुकडा निर्माण होणार नाही अशा रीतीने केला पाहिजे न्यायालयाने किंवा जिल्हाधिकारी तहसीलदार यांच्यामार्फत जमिनीचे हस्तांतरण किंवा वाटप केल्या मुळे जर तुकडा निर्माण होत असेल तर त्या तुकड्याच्या शिक्षण बद्दल पैशाच्या स्वरुपात भरपाई देण्याची तरतूद आहे सदर भरपाईची रक्कम भूमिसंपादन अधिनियमाच्या तरतुदी अन्वये ठरविण्यात यावी.

१५.पुढील प्रयोजनांसाठी तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमांच्या तरतुदीं लागू होणार नाहीत. अ.मुले किंवा प्रौढ व्यक्तींसाठी धर्मशाळा खेळाचे मैदान शाळा महाविद्यालय ग्रामीण चित्रपटगृह सार्वजनिक दवाखाना यांच्यासाठी च्या जमिनी. ब.मासे मटण किंवा भाजी बाजाराचे बांधकाम करण्यासाठी आवश्यक असलेली जमीन. क.राज्य परिवहन डेपो साठी आवश्यक असलेली जमीन. ड.कृषी विद्यापीठासाठी आवश्यक असलेली जमीन. इ.सार्वजनिक रस्ते, शौचालय, स्मशानभूमी, दफनभूमी, गायरान छावणीसाठी आवश्यक असलेली जमीन. फ.सहकारी गृहनिर्माण संस्था द्वारे घराचे बांधकाम करण्यासाठी आवश्यक असलेली जमीन.

१६.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 9 अन्वये या अधिनियमाच्या तरतुदींचा भंग करून केलेले कोणतेही हस्तांतरण किंवा विभाजन हे अवैद्य असून रद्द होण्यास पात्र ठरते. या प्रकारे अनधिकृतपणे जमिनीचा भोगवटा करणाऱ्या व्यक्तीला त्या जमिनीतून तडकाफडकी काढून टाकले जाऊ शकते.

१७.शासन परिपत्रक क्रमांक सीओएम 1073/41466-5,दिनांक चोवीस एप्रिल 1973 तसेच महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार व दिनांक 3 जानेवारी 2018 अन्वये तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 9-3 मध्ये सुधारणा करून असे तुकडे यांचे हस्तांतरण वार्षिक दर पत्रकातील रेडी रेकनर बाजारमूल्याच्या 25 टक्के इतकी रक्कम वसूल करून नियम अनुकूल करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे सदर तरतूद शेतीविषयक तुकड्यांना लागू करण्यात येईल.

१८.तुकडे जोड तुकडे बंदी अधिनियमाच्या कलम 31 अन्वये तुकड्याची खरेदी किंवा हस्तांतरण दिवाणी न्यायालयाच्या हुकुम नाम्याचा अंमलबजावणीसाठी विक्री देणगी अदलाबदल किंवा भाडेपट्ट्याने देणे यासाठी परवानगी देण्यास जिल्हाधिकारी सक्षम आहेत याचाच अर्थ जरी दिवाणी न्यायालयाच्या हुकूम नाम याची अंमलबजावणी करताना जर तुकडेजोड तुकडेबंदी अधिनियमाच्या तरतुदींचा भंग होत आहे असे निदर्शनास आल्यास त्यासाठी जिल्हाधिकारी यांची परवानगी घेणे आवश्यक राहील.

१९.महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार दिनांक 1 जानेवारी 2016 अन्वये मुंबई धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत सुधारणा अधिनियम 2015 पारित करून कलम 8 ब जादा दाखल करण्यात आले आहे.

२०.त्यानुसार महानगरपालिका किंवा नगर परिषद यांच्या श्रीमान मध्ये स्थित असलेल्या जमिनीस किंवा महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम 1966 च्या तरतुदी लागू असलेल्या जमिनीस तसेच विशेष नियोजन प्राधिकरण किंवा नवीन नगर विकास प्राधिकरण यांच्या अधिकारी ते मध्ये स्थित असलेल्या जमिनीस आणि महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन आणि नगररचना अधिनियम 1966 अधिकारी ते मध्ये स्थित असलेल्या जमिनीस तसेच कटक क्षेत्र आणि राज्य शासनाने कृषी तर किंवा औद्योगिक विकासासाठी राखून ठेवलेले क्षेत्र यांना तुकडेजोड तुकडेबंदी अधिनियमाचे कलम 7,8, 8-अ -अ या तरदूत तरतुदी लागू होणार नाहीत.

२१. एखाद्या दिवाणी न्यायालयाने तडजोड हुकूमनामा देऊन विभाजनाचा आदेश पारित केला असेल आणि असे विभाजन तुकडेजोड तुकडेबंदी कायद्याच्या तरतुदींच्या विरुद्ध असेल तर त्यासाठी कलम 21 अन्वये जिल्हाधिकारी यांची परवानगी आवश्यक असेल (सिंद गोंडा आवगोंडा सरदार पाटील वी. भीम गोंडा कडगोंडा कुशाप्पा पाटील दोन हजार दोन (तीन) – बॉम्बे केसेस रिपोर्टर- 563).

२२.महाराष्ट्र शासन महसूल व वन विभाग परिपत्रक क्रमांक नोंदणी- 2002/3233/प्र.क्र. 788/म-1,दिनांक सहा जानेवारी 2003 अन्वये ग्रामीण भागात रस्ते विहिरी विद्युत पंप बसवणे यासाठी शेतजमिनीच्या छोट्या तुकड्यांची खरेदी करण्यास बाधा येत नाही तथापि अशी खरेदी-विक्री करण्याआधी संबंधित जिल्हाधिकाऱ्यांची कलम 31 बनवणे पूर्ण संमती घेणे आवश्‍यक राहील

तसेच संबंधित खरेदी-विक्री दस्ता मध्ये सदर जमिनीचा वापर कोणत्या कारणासाठी करण्यात येणार आहे याचा स्पष्ट उल्लेख असावा याचाच अर्थ ग्रामीण भागात रस्ते विहिरी विद्युत पंप बसवणे यासाठी शेतजमिनीच्या छोट्या तुकड्यांची खरेदी करता येऊ शकेल परंतु त्यासाठी जिल्हा अधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेणे तसेच संबंधित खरेदी-विक्री दस्ता मध्ये सदर जमिनीचा वापर कोणत्या कारणासाठी करण्यात येणार आहे याचा स्पष्ट उल्लेख असणे आवश्यक असेल.

२३.तुकडे जोड तुकडेबंदी अधिनियमाच्या कलम 31 च्या तरतुदी व्यतिरिक्त असलेल्या बाबींबाबत महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार दिनांक 7 सप्टेंबर 2017 अधिनियम क्रमांक 58 अन्वये महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत सुधारणा अधिनियम 2017 पारित करून कलम 9 पोट कलम तीन नंतर पुढील प्रमाणे जादा स्पष्टीकरण दिले आहे.

२४.दिनांक 15 नोव्हेंबर 1965 रोजी किंवा त्यानंतर दिनांक 7 सप्टेंबर 2017 पूर्वी तुकड्यांची विक्री करण्यासंदर्भात जिल्हाधिकारी यांच्याकडे कोणत्याही व्यक्तीने अर्ज केला असेल किंवा उपरोक्त अधिनियमाच्या तरतुदींच्या विरुद्ध केलेले कोणत्याही हस्तांतरण किंवा विभाजन नियमानुकूल करण्याबाबत जिल्हाधिकाऱ्यांकडे अर्ज प्राप्त झाला असेल आणि सदर जमिनी प्रचलित प्रारूप किंवा अंतिम प्रादेशिक योजनेमध्ये निवासी वाणिज्यिक औद्योगिक सार्वजनिक किंवा सार्वजनिक किंवा कोणत्याही अकृषिक वापराकरिता नियत वाटप झाले असेल किंवा अशी जमीन कोणत्याही खर्‍याखुर्‍या अकृषिक वापराकरता वापरण्याचे उद्देश इत केले गेले असेल

तर वार्षिक दर विवरण पत्रानुसार रेडीरेकनर अशा जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या 25 टक्‍क्‍यांपेक्षा अधिक नसेल तर असे अधिमूल्य वसूल करून असा व्यवहार नियमानुकूल करता येईल तथापि अकृषिक वापराकरिता वापरण्याच्या कारणावरून नियमानुकूल केलेली जमीन नियमानुकूल केल्याच्या दिनांकापासून पाच वर्षाच्या कालावधीमध्ये खऱ्याखुऱ्या अकृषिक करण्यासाठी वापरली गेली नसेल

तर जिल्हाधिकारी अशी जमीन सरकार जमा करतील त्यानंतर अशी न सरकार जमा केलेली जमीन त्या जमिनी लागत असणाऱ्या खातेदाराला किंवा लगतच्या कायदेशीर पोटहिस्सा धारकाला किंवा लगतच्या भोगवटादार आला वार्षिक दर विवरण पत्रानुसार अशा जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या 50 टक्के इतक्या रकमेचे प्रदान केल्यानंतर देऊ शकतील.

सदर 50 टक्के रकमेपैकी तीन चतुर्थांश रक्कम ज्या खातेदाराची जमीन सरकार जमा करण्यात आली होती त्यांना देण्यात येईल व उर्वरित एक चतुर्थांश रक्कम शासनाच्या खात्यात जमा करण्यात येईल. २५.परंतु अशा लगत असणाऱ्या खातेदाराने किंवा लगतच्या कायदेशीर पोटहिस्सा धारकाने किंवा लगतच्या भोगवटदार आणि सदर सरकार जमा केलेली जमीन घेण्यास नकार दिला तर या सरकार जमा केलेल्या जमिनीचा लिलाव करण्यात येईल

आणि लिलावातून प्राप्त रक्कम ज्या खातेदाराची जमीन सरकार जमा करण्यात आली होती त्याला आणि शासन यांच्यात 3:1 या प्रमाणात वाटून घेण्यात येईल. २६.महाराष्ट्र नोंदणी सुधारणा नियम 2005 याद्वारे महाराष्ट्र नोंदणी नियम 1961 नियम 44 (नोंदणीसाठी दस्तऐवज स्वीकारण्यापूर्वी विविक्षित अशा आवश्यक गोष्टींची फेरतपासणी करणे) पोटनियम एक मध्ये खंड (हं) नंतर खंड (इ) दाखल करण्यात आला आहे.

खंड इ पुढीलप्रमाणे: २७. (इ) त्या दस्ता द्वारे उद्देश इत असणाऱ्या व्यवहाराबाबत केंद्र शासन अथवा राज्य शासन यांच्या एखाद्या कायद्यान्वये निर्बंध असेल तर त्या कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे सक्षम अधिकारी यांच्याकडील परवानगी अथवा ना हरकत प्रमाणपत्राची सत्यप्रत त्या दोस्ता सोबत जोडली आहे व त्या परवानगी अथवा ना हरकत प्रमाणपत्र नमूद कोणत्याही प्रमाणभूत अटी व शर्तीच्या विसंगत रीतीने तो दस्तऐवज लिहिलेला नाही.

२८.याचाच अर्थ एखाद्या व्यवहाराबाबत केंद्र शासनात व राज्य शासन यांच्या एखाद्या कायद्यान्वये निर्बंध असेल तर त्या कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे सक्षम अधिकारी यांच्याकडील परवानगी अथवा ना हरकत प्रमाणपत्राची सत्यप्रत त्या दोस्ता सोबत जोडली आहे किंवा नाही याची खात्री करण्याची जबाबदारी दुय्यम निबंधकांची ही आहे हे लक्षात घ्यावे. तर अशाप्रकारे तुकडेबंदी व तुकडेजोड कायद्याच्या अति व शर्ती आहेत. माहिती थोडी तांत्रिक असल्याकारणाने समजण्यास अवघड गेले असेल तर पुन्हा एकदा वाचावे. माहिती कशी वाटली ते नक्की कळवावे. धन्यवाद !

सूचना- कायदे हे वेळोवेळी बदलत असतात, कित्येक वेळा न्यायालये ते रद्दही करत असतात, वर नमूद माहिती ही राज्य शासनाच्या वेबसाईटवरील माहितीचा अभ्यास करून जाहीर करण्यात आली आहे त्यात नवीन सुधारणा होत असतात, परिणामी याबाबत कोणतेही कायदेशीर कारवाई करण्यापूर्वी कायदेतज्ञांशी सल्ला घ्यावा व अद्ययावत माहिती घ्यावी, अन्यथा केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.

3 thoughts on “शेती खरेदी-विक्री मध्ये असणारे तुकडेबंदी, तुकडेजोड कायदे।। या कायद्यांचे महत्व, अटी, शर्ती याबद्दल महत्वपूर्ण व विस्तृत माहिती !”

  1. Adv Vishal Badgujar

    Sir your all information relating to the all types of land is very very special and important for all’s. Once again thank you.❤️🙏🙏

  2. Kailas omprakash burkul

    औरंगाबाद मध्ये कमीत कमी किती गुंठे शेत जमीन घेता येईल जेणे करून तुकडे बंदी कायद्या चे उल्लंघन होणार नाही.🙏🙏🙏

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *