1.पहिला प्रश्न आहे, वर्ग एक जमिनीच बक्षीस पत्र करता येतं का आणि त्याच्याकरता कोणाची पूर्वपरवानगी लागते?
आता धारण अधिकाराच्या अनुषंगाने आपल्याला जमिनीचे विभागणी करायची झाली तर ती वर्ग एक आणि वर्ग दोन अशा दोन भागांमध्ये करता येते. त्यातली वर्ग एक म्हणजे अनियंत्रित सत्ता प्रकार किंवा अनरेस्ट्रीक्टेड टेन्युअर फ्री होल्ड टेन्युअर आणि वर्ग दोन म्हणजे नियंत्रित सत्ता प्रकार किंवा रेस्ट्रिक्टेड टेन्यूर. आता अनियंत्रित सत्ता प्रकार या शब्दावरूनच आपल्याला स्पष्ट कल्पना येते की अशा जमिनीचा धारण अधिकार जो असतो तो अनियंत्रित असतो.
अशी जमीन धारण करण्यावर कोणतेही निर्बंध नसतात. साहजिकच अशा जमिनीच्या हस्तांतरणावर किंवा व्यवहारांवर सुद्धा कोणतेही निर्बंध नसतात. म्हणूनच आपल्याला वर्ग एक जमिनीच जर हस्तांतरण करायचं असेल, करार करायचा असेल, बक्षीस पत्र करायचं असेल तर ते बिंदासपणे करता येतं. त्याला कोणाच्याही कोणत्याही पूर्वपरवानगीची आवश्यकता अजिबातच नाही. मात्र बक्षीस पत्र किंवा बाकी ज्या कराराने आपण ते मालमत्ता हस्तांतरण करत आहोत.
त्या कराराच्या अनुषंगाने सगळ्या आवश्यक कायदेशीर बाबींची पूर्तता आपण करत आहोत की नाही याची काळजी घ्यावी. कोणताही करार करताना करार करणाऱ्या व्यक्तींचे अधिकार आणि बाकी कायदेशीर तरतुदी याच्या चौकटीत राहून जर आपण तो करार केला किंवा असं बक्षीस पत्र केलं तर त्या बक्षिस पत्राच्या अनुषंगाने भविष्यात कोणत्याही अडचणींचा सामना आपल्याला करायला लागणार नाही. म्हणून केवळ वर्ग एक आहे ही एकच चाचणी किंवा हा एकच निकष न लावता बक्षीस पत्र किंवा बाकी करार करण्याकरता बाकी ज्या काही आवश्यक तरतुदी आहेत त्या सगळ्याच सुद्धा आपण पालन करतोय ना याची खात्री करावी आणि मग बिंदासपणे पुढे जाऊ.
2.दुसरा प्रश्न आहे, कुलमुखत्यार किंवा समझोता करारनामा म्हणजे काय आणि त्यानी मालमत्तेवर आपलं नाव लागतं का?
आता या दोन्ही पूर्णतः भिन्न गोष्टी आहेत. कुलमुखत्यार पत्र म्हणजे पावर ऑफ पॅटर्णी. जेव्हा एखादी व्यक्ती आपल्या वतीने काही काम करण्याचे अधिकार दुसऱ्या व्यक्तीला देते तेव्हा ते अधिकार देण्याकरता जो दस्त बनवला जातो किंवा जो करार करण्यात येतो त्याला कुलमुखत्यारपत्र किंवा पॉवर ऑफ पॅटर्णी असे म्हणतात. आता हे कुलमुखत्यार पत्र दिल्यापासून ज्या व्यक्तीला हे कुलमुखत्यार पत्र मिळालेल आहे.
तो ज्या व्यक्तीने कुलमुखत्यार त्याला नेमलेला आहे त्याच्या वतीने कुलमुखत्यार पत्रामध्ये दिलेले सगळे अधिकार वापरू शकतो आणि कुलमुखत्यार पत्रामध्ये दिलेल्या अधिकाराच्या अनुषंगाने आवश्यक ते करार किंवा इतर गोष्टी करू शकतो. पण कूलमुखत्याराने कोणत्याही मालमत्तेच हस्तांतरण होत नाही. म्हणून केवळ कुलमुखत्यार पत्राच्या आधारे कोणत्याही मालमत्तेची मालकी बदलत नाही. सहाजीकपणे केवळ कुलमुखत्यार पत्र करून मालमत्तेवर नाव लावता येणं हे अशक्य आहे.
मात्र त्या कुलमुखत्यार पत्राच्या अनुषंगाने किंवा त्यातील अधिकारांचा वापर करून आपण पुढे काही वैध आणि कायदेशीर करार केले, खरेदीखत वगैरे केली तर त्याच्या अनुषंगाने मालमत्तांवर नाव लावता येऊ शकेल. मात्र त्या सगळ्या गोष्टी किंवा तशी खरेदी करता किंवा तसे करार करण्याचे अधिकार त्या कुलमुखत्यार पत्रामध्ये असणं हे अत्यंत आवश्यक आहे. थोडक्यात काय कुलमुखत्यार पत्राने कोणतीही मालमत्ता हस्तांतरित होत नाही, कोणत्याही मालमत्तेवर नाव लागत नाही.
मात्र कुलमुखत्यार पत्राचा वापर करून जर कोणता वैद करार केला तर त्या कराराच्या अनुषंगाने मालमत्ता हस्तांतरित सुद्धा होते आणि त्याच्यावर नाव सुद्धा लागू शकते. दुसरा मुद्दा म्हणजे समझोता करारनामा ज्याला इंग्लिश मध्ये मेमोरांडम म्हणतात. कायदेशीर दृष्टिकोनातून या समझोता कराराला तसं फारसं महत्त्व नाही. कारण आपल्याकडे समझोता करारनामा होत नाही. सहाजिक पणे जेव्हा एखाद्या कराराची नोंदणी होऊ शकत नसेल तेव्हा त्याला पूर्णतः कायदेशीर दर्जा प्राप्त होत नसतो.
शक्यतोवर असे समजवता करारनामे करण्याचे आपण टाळले पाहिजे. कारण असा जर समजावता करारनामा झाला, भलेही तो नोंदणकृत नसेल तरी सुद्धा त्याचा वापर किंवा गैरवापर करून भविष्यात अजून करार होत गेले किंवा न्यायालयीन वाद उद्भवले तर त्याचा मनस्ताप आपल्याला सहन करायला लागू शकतो. म्हणून शक्यतोवर समजवता करारनाम्याच्या भानगडीत आपण पडू नये. जे दस्त नोंदणीकृत होऊ शकतात अशाच दस्ताचा आपण आपल्या मालमत्ता आणि त्याच्या व्यवहारा करता कायम वापर करावा.
3.तिसरा प्रश्न आहे, कुळ स्वतः कसत नसेल तर त्याला बेदखल करता येतं का?
निश्चितपणे करता येत. कुळ कायद्याचा उद्देशच हा होता की कसेल त्याची जमीन या न्यायाने जे कोण एखाद्या जमिनीचं प्रत्यक्ष कसत आहे त्याला त्या जमिनीची मालकी मिळावी. सहाजिकच कसेल त्याची जमीन आणि त्या कुळाने ती जमीन व्यक्तीशः कसणे हा कुळ कायद्याचा गाभा आहे आणि जर एखादं कोण ती जमीन स्वतः कसत नसेल तर त्याला कायदेशीर दृष्टिकोनातून कूळ म्हणता येणार नाही. कायदेशीर दृष्टिकोनातून त्याला कुळाला उपलब्ध असलेले सगळे अधिकार प्राप्त होणार नाही.
आणि समजा कूळाचं नाव लागल्यानंतर त्याने ती जमीन कसण बंद करून टाकला असेल तर कुळ जमीन कसत नसल्याच्या कारणास्तव आपल्याला त्या कुळाला बेदखल करता येऊ शकते आणि त्याच्याकरता सक्षम न्यायालयात म्हणजे तहसीलदार यांच्या न्यायालयात आपण रितसर अर्ज करू शकतो. रीतसर आपण अर्ज केला की त्याची सुनावणी वादविवाद साक्षी पुरावे इत्यादी सगळं होऊन गुणवत्तेच्या आधारे जर आपल्या बाजूने निकाल लागला तर आपल्याला त्या कुळाला रीतसर सनदशीर आणि कायदेशीर मार्गाने बेदखल करता येते.
