सातबारा वर नाव आहे पण त्या नावाची नोंद झाल्याचा फे’रफार सापडत नसेल तर काय करावं?।। क’राराचा समजा फे’रफार नाही झाला तर तो क’रार वै’ध ठरतो का?।।पोटखराब क्षेत्र विकता येते का?।। शेतघराचा काही हिस्सा भाड्याने देता येतो का?।।स्वतःच्या जागेवर घर बांधायला पर’वानगी लागते का? या सर्व प्रश्नांची उत्तरे जाणून घ्या !

  • by

प्रश्न 1)सातबारा वर नाव आहे पण त्या नावाची नोंद झाल्याचा फे’रफार सापडत नसेल तर काय करावं? उत्तर: सगळ्यात पहिलं एक लक्षात घेतलं पाहिजे की सातबारा हा कोणत्याही जमिनीची तात्कालिक माहिती देणारा दस्तऐवज आहे. तर फे’रफार हा कोणत्याही जमिनीच्या मालकी ह’क्क संधर्बात किंवा इतर गोष्टीनं बाबत इतिहासात काय झालय याची माहिती देणारा अभिलेख आहे. साहजिकच सातबारावर नाव जेव्हा येत तेव्हा ते नाव नक्की कस आलं का आलं याची जर आपल्याला संयुक्ती किंवा का’यदेशीर माहिती हवी असेल तर ती आपल्याला फेरफार नोंदी द्वारे मिळू शकते.

कोणत्याही सातबारा वर कोणताही बदल करताना सर्वसाधारणतः त्याकरता एक स्वतंत्र फे’रफार नोंद करता येते आणि त्या फे’रफार नोंदी नुसारच सातबारामध्ये बदल घडवण्यात येतो. आता समजा सातबारा वर नाव आहे पण ते नाव नक्की कसे आलेसंदर्भात फे’रफार नोंद जर आपल्याला सापडत नसेल तर ते आपलं नाव नक्की कस आलं त्याला का’यदेशीर आधार काय आहे याची पडताळणी करणं काहीस आपल्याला कठीण जात.

मात्र यासंदर्भात माझ्या अनुभवानुसार बरेचदा असं होत कि एखादा जुना फेरफार जो असतो त्याची नोंद सातबारावर करायची राहून जाते आणि नंतर त्या सातबारावर त्या फेरफाराची नोंद न झाल्याने पुढच्या सगळ्या सातबारांमध्ये सुद्धा त्या फेरफाराची नोंद केली जात नाही पण परिणामी त्या सातबारा करता तो फेरफार असल्याचे आपल्या लक्षात येत नाही. आता याचा जर आपल्याला शोध घ्यायचा असेल तर आपण तलाठी कार्यालयामध्ये जाऊन गेल्या काही वर्षातले जे फेरफार नोंदी झालेल्या आहेत त्या सगळ्या फेरफार नोंदीच जर अवलोकन केले, जरअभ्यास केला तर एखाद वेळेस आपल्याला आपले नाव त्या सातबाऱ्यावर आल्याची नोंद आपल्याला सापडू शकेल.

बहुतांश वेळेला असा शोध घेतला कि त्या फेरफाराची नोंद आपलयाला सापडते पण काही प्रकरणात समजा अशी नोंद जर नाहीच सापडली तर भविष्यात अडचणी येऊ नये या दृष्टीने त्या मालकीची किंवा त्या जमिनीच्या मालकीचा आपल्याकडे काही पुरावा नाही. आणि आपल्या मालकीला कोणी आव्हान दिल तर आपल्याला दाखवायला फेरफार नोंद सुद्धा नाही परिणामी आपल्या मालकी ह’क्काला कोणी बाधा निर्माण करायच्या आधी आपणच दि’वाणी न्या’यालयामध्ये जाऊन त्या जी आपली जागा आहे जो सातबारा आहे त्याची मालकी आणि ताबा दोन्ही गोष्टी आपल्याकडे असल्याचे घोषणा दि’वाणी न्या’यालयांनी करावी.

याच्या करता आपण दावा दाखल करावा एकदाका सगळ्या एकदंर प्रकरणाच्या गुणवत्तेनुसार दि’वाणी न्या’यालयाने एखाद्या जमिनीच्या मालकी संदर्भात निकाल दिला कि ते उत्तम काम होत. मग त्याच्या करता फेरफार असला किंवा नसला तरी काही विशेष आपलं आडत नाही किंवा आपल्या मालकी हक्काना बाधा निर्माण होत नाही.

प्रश्न 2)कराराचा समजा फेरफार नाही झाला तर तो करार वै’ध ठरतो का? उत्तर: आता एक लक्षात घेतलं पाहिजे करार आणि फे’रफार म्हणजे महसूल अभिलेख हे दोन्ही स्वतंत्र विषय स्वतंत्र मुद्दे आहेत कराराची वैधता किंवा अवैधता ही त्या कराराच्या अनुषंगाने ज्या कायदेशीर तरतुदी आहेत त्याच्यावर अवलंबून असते.

उदाहरणार्थ, एखादा करार वैध आहे किंवा अवैध आहे हे ठरवण्याकरता किंवा याचा निष्कर्ष काढण्याकरता आपल्याला मुख्यतः करार कायदा म्हणजे कॉ’न्ट्रॅक्ट ऍ’क्ट, ट्रा’न्सफॉर्म प्रॉ’पर्टी ऍ’क्ट म्हणजे मा’लमत्ता ह’स्तांतरण का’यदा, मुद्रांक का’यदा आणि नोंदणी का’यदा या चार प्रमुख का’यद्यांच्या अंतर्गत आणि त्यातील का’यदेशीर तरतुदी च्या चौकटीत करार बसतो किंवा नाही.

हे तपासायला लागेल जर एखाद्या कराराने सगळ्या का’यदेशीर तरतुदींचे पालन केले असेल कोणतीही त्याच्यात का’यदेशीर त्रुटी नसेल तर तो करार वै’ध आहे असे आपण म्हणू शकतो. आता एखाद्या कराराचा फेरफार होतो किंवा नाही ह्यांनी त्या कराराच्या वैधतातेवर किंवा अवैधतेवर काहीही परिणाम होत नाही.

एखाद्या कराराचा फेरफार नाही झाला म्हणजे तो करार अ’वैध किंवा एखाद्या कराराचा फे’रफार झाला म्हणजे तो करार वै’ध असे आपण गृहीत धरू शकत नाही. क’राराची वै’धता अवै’धता आणि फेरफार नोंद याचा तसा काहीही संबंध नाही त्यामुळे एखाद्या फेरफारानुसार किंवा फेरफाराच्या आधारे आपण एखाद्या क’राराच्या वै’धता किंवा अवै’धते संधर्बात निष्कर्ष काढू नये ते जास्त योग्य ठरेल.

प्रश्न 3)पोटखराब क्षेत्र विकता येते का? उत्तर: निश्चित पणे विकता येते. पोटखराब क्षेत्र म्हणजे नक्की काय तर एखाद्या जमिनीमध्ये असं क्षेत्र त्यावर लागवड होऊ शकत नाही किंवा जे क्षेत्र लागवडीस अयोग्य आहे आता काही जमिनीमध्ये दोन्ही प्रकारचे क्षेत्र असतात.

लागवडीस योग्य आणि लागवडीस अयोग्य तर काही जमीनमध्ये फक्त लागवडीस योग्य क्षेत्र असते काही वेळेला फक्त लागवडीस अयोग्य क्षेत्र असते हे त्या भौगोलिक परिसरानुसार किंवा भौगोलिक रचनेनुसार हे बदलत जात पण आपल्या सातबारावर पोटखराबा म्हणजे लागवडीस अयोग्य क्षेत्र आहे का लागवडीस योग्य क्षेत्र आहे याचा आणि त्याच्या विक्रीचा तसा काहीही संबंध नाही.

मागच्या प्रश्नात आपण जस बघितलं त्यानुसार एखाद्या मालमत्तेच हस्तानंतरण किंवा विक्री जर कायद्याच्या तरतुदीच्या चौकटीत केली असेल कोणत्याही कायदेशीर तरतुदीचा भंग केलेला नसेल तर त्या मालमत्तेचं क्षेत्र लागवडीस योग्य आहे का अयोग्य आहे यानी काहीही फरक पडनार नाही.

प्रश्न 4) शेतघराचा काही हिस्सा भाड्याने देता येतो का? उत्तर: निश्चित पणे देता येतो शेतघर जर आपल्या मालकीचं असेल आणि आपल्याला आपल्या मालकीचं शेतघर किंवा त्याचा काही हिस्सा भाड्याने द्यायचा असेल तर त्याला कोणत्याही कायदेशीर बंधनात असायचे काहीही कारण नाही.

मात्र काही बाबतीत जर जमीन किंवा ते घर वर्ग २ च असेल किंवा शासकीय भाड्यापट्ट्याचं असेल आणि ते वर्ग २ किंवा शासकीय भाडे पट्ट्यातील अटी आणि शर्ती नुसार अशी जमीन किंवा अशा मालमत्तेचं घराचं हस्तांतरण किंवा असं भाड्याने देण्यास जर स्पष्ट पणे मनाई करण्यात आलेली असेल तर मात्र आपल्याला अश्या घराला किंवा अश्या घराच्या काही हिस्स्याला भाड्याने देता येणार नाही हे अपवाद वगळता आपल्या मालकीचं शेतघर किंवा त्याचा काही हिस्सा आपण भाड्याने निश्चित देऊ शकतो.

प्रश्न 5) स्वतःच्या जागेवर घर बांधायला पर’वानगी लागते का? उत्तर: आता घर बांधायला पर’वानगी याच आपल्याला दोन प्रकारे विचार करायला लागतो एक म्हणजे अकृषिक परवानगी आणि दुसरं आहे ती म्हणजे बांधकाम परवानगी. आता अकृषिक परवानगी जी आहे ती मह’सुलीत प्रशासनाकडे मागता येते, किंवा महसुलीत प्रशासनाद्वारे देण्यात येते.

आणि बांधकाम परवानगी जी आहे ती स्थानिक स्वराज्य संस्था मग ग्रामपंचायत असेल, नगरपरिषद किंवा नगरपालिका किंवा महानगर पालिका जी कुठली तिथली स्थानिक स्वराज्य संस्था असेल किंवा टाउन प्लँनिंग अथॉरिटी असेल उदाहरणार्थ एम एम आर डी ए त्यांच्याद्वारे देण्यात येते.

आता काही वेळेला मध्यांतरी २००७ मध्ये काही शा’सन नि’र्णय असे झालेले आहेत कि त्यानुसार जर आपल्याला खराखुरा रहिवासी वापर करायचा असेल तर त्याच्या करता अकृषिक परवानगीची आवश्यकता नाही. अकृषिक परवानगी घेण्यापासून खऱ्याखुऱ्या निवासी वापरा करता घर बांधण्याला सूट दिलेली आहे.

मात्र हि जरी सूट दिलेली असली तरीही स्थानिक स्वराज्य संस्था किंवा टाउन प्लँनिंग अथॉरिटी यांच्याकडन पर’वानगी घेण्याला सूट देण्यात आलेली नाही त्यामुळे २००७ चा जो शा’सन नि’र्णय आहे तो फक्त आणि फक्त अकृषिक परवानगी मध्ये सूट देणार आहे.

आपल्याला खऱ्याखुऱ्या निवासी प्रयोजनाकर्ता घर बांधायचं असेल आणि त्या २००७ च्या शासननिर्णयानुसार तेवढ्याच आकाराचं घर आपल्याला बांधायचं असेल तर आपण अकृषिक परवानगी घेण्याची आवश्यकता नाही मात्र ते घर बांधण्याकरता त्या घराच्या जमिनीवर टाउन प्लँनिंग अथॉरिटी चे किंवा स्थानिक स्वराज्य संस्थेचे अधिकार क्षेत्र आहे त्यांच्याकडन आपण परवानगी घेणं हे अत्त्यंत आवश्यक आहे.

कोणत्याही बाबतीत बांधकाम पर’वानगी न घेता जर आपण घर बांधलं, बांधकाम केलं तर त्याच्यावर कायदेशीर कारवाई होण्याची दाट शक्यता आहे त्यामुळे आपल्याला घर बांधताना अकृषिक परवानगी आणि टाउन प्लँनिंग ची बांधकाम परवानगी ह्या दोन्ही मुद्द्यांचा विचार करावा आणि आवश्यकते नुसार आवश्यक त्या परवानग्या घेऊन आपण घर बांधावं जेणेकरून भविष्यात काही अडचणी येणार नाही.

सूचना- का’यदे हे वेळोवेळी बदलत असतात, कित्येक वेळा न्या’यालये ते रद्दही करत असतात, वर नमूद माहिती ही राज्य शा’सनाच्या वे’बसाईटवरील मा’हितीचा अभ्यास करून जाहीर करण्यात आली आहे त्यात नवीन सुधारणा होत असतात, परिणामी याबाबत कोणतेही का’यदेशीर कारवाई करण्यापूर्वी का’यदेतज्ञांशी सल्ला घ्यावा व अद्ययावत माहिती घ्यावी, अन्यथा केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या का’यदेशीर अथवा इतर का’र्यवाहीच्या संभाव्य नुक’सानीस या लेखाचे लेखक अथवा वे’बसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.

सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास का’यदेशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *