इंडेक्स 2 असल्यास त्याचा भुमिअभिलेख किंवा सातबारावर अंमल दिला जातो का ? आणि इंडेक्स 2 आणि भुमी अभिलेख यामध्ये नक्की काय फरक आहे?।। अज्ञान मुलाच्या नावाने घेतलेली जमीन हि त्या अज्ञान मुलाची स्वकष्टार्जित मालमत्ता ठरेल का? ।। कुळ कायद्याअंतर्गत मिळालेली जमीन म्हणजे काय? ।। DA & PA म्हणजे काय? ।। जाणून घ्या या सर्व प्रश्नांची उत्तरे या लेखातून !

नमस्कार मित्रांनो न्यूज फीड या मराठी डिजिटल माहिती पोर्टलवर आपले स्वागत आहे. आम्ही आपल्यासाठी रोज नवनवीन माहिती प्रसारित करत असतो. हि माहिती आपल्या पर्यंत पोहोचण्यासाठी आपण आपले NEWS FEED (न्यूज फीड) हे फेसबुक पेज नक्की लाईक करा.

प्रश्न १. – इंडेक्स 2 असल्यास त्याचा भुमिअभिलेख किंवा सातबारावर अंमल दिला जातो का ? आणि इंडेक्स 2 आणि भुमी अभिलेख यामध्ये नक्की काय फरक आहे? उत्तर : आता इंडेक्स 2 किंवा सुची क्रमांक दोन म्हणजे थोडक्यात काय ? तर जेव्हा कोणत्याही कराराची नोंदणी होते तेव्हा त्या कराराचा नोंदणीनंतर जी सिस्टीम जनरेटेड डॉक्युमेंट बनतात किंवा जो इंडेक्स बनतो तो असो इंडेक्स 2. इंडेक्स 2 जर आपण बघितलं तर त्यावर त्या करारातील मालमत्तेचे वर्णन, त्या करारातील सामील पक्षकारांची माहिती, त्या कराराचा मोबदला, त्या करारातील मालमत्तेचं शासकीय मूल्य, त्या करार करण्याचा आणि त्या कराराची नोंदणी करण्याचा दिनांक, त्या करारावर भरण्यात आलेले मुद्रांक, आणि नोंदणी शुल्क इत्यादी सगळी माहिती थोडक्यात दिलेली असते. आता जेव्हा कोणत्याही कराराचा इंडेक्स 2 तुम्ही बघता तेव्हा त्या सगळ्या माहिती वरुन तुम्हाला त्या कराराचा एक प्राथमिक अंदाज बांधता येतो.

म्हणजे काय या कराराच्या अटी आणि शर्ती वगळल्या तर सगळी महत्वाची माहिती आपल्याला इंडेक्स 2 मध्ये एका दृष्टिक्षेपात बघायला मिळतात. आता इंडेक्स 2 चा भुमि अभिलेखा वर अंमल देता येतो का? खर बघायचं झालं तर इंडेक्स 2 याला त्या करापासून स्वतंत्र अस्तित्व नाही. जेव्हा एखादा करार कायद्याने अस्तित्वात येतो, त्याची नोंदणी येते, त्याची नोंदणी करण्यात येते तेव्हा त्या नोंदणी प्रक्रिया दरम्यान निर्माण झालेला एक कागद म्हणजे इंडेक्स 2. इंडेक्स 2 ला स्वतःला असं कायदेशीर अस्तित्व नाही. त्या इंडेक्स 2 चा कायदेशीर अस्तित्व हे त्या कराराशी सलग्न आहे. म्हणून जेव्हा भुमि अभिलेख अंमल देण्याचा प्रश्न येतो, तेव्हा तो प्रश्न इंडेक्स 2 चा दिला जात नाही. तर त्या इंडेक्स 2 चा जो करार आहे, त्याचा दिला जातो. आता यामध्ये सुद्धा कराराचा स्वरूप कसा आहे? त्यावर त्या कराराचा अंमल दिला जाईल किंवा नाही हे अवलंबून आहे.

◼️ उदाहरणार्थ, साठे करार असेल तर त्याचा अंमल देऊन भोगवटदाराचे नाव बदलणार नाही. कारण साठे कराराने मालमत्तेचे हस्तांतरण होत नाही. पण जर बक्षीस पत्र असेल, हक्क सोड पत्र असेल, खरेदीखत असेल असं कोणताही करार असेल ज्याने मालकीचा हस्तांतरण झालेला आहे तर त्याचा भुमिअभिलेखा वर अंमल दिला जाऊ शकतो. याशिवाय सुद्धा काही करार अशा प्रकारचे असतात ज्याने त्या मालमत्तेमध्ये त्रयस्थ स्वरूपाचे अधिकार निर्माण होतील.

उदाहरणार्थ गहाण खत जर केला असेल किंवा येण्या जाण्या करता रस्त्याचा करार केला असेल असे काही जर करार झाले असतील, ज्यायोगे त्या मालमत्तेवर त्रयस्थ स्वरूपाचे अधिकार निर्माण झालेले आहेत तर त्या करारांची नोंद किंवा अंमल इतर अधिकार या कॉलम मध्ये किंवा या सदरामध्ये करण्यात येऊ शकते. पण भोगवतदार सदरी त्याची दुरुस्ती व त्यांचा अंमल करण्यात येणार नाही. कारण त्या करारांनी हस्तांतरण झालेले नाही. म्हणजे थोडक्यात काय तर करारा चा एक अविभाज्य भाग म्हणजे index 2 आणि एखाद्या index 2 चा आपण सातबारावर किंवा महसुली अभिलेखावर अंमल देत नाही तर तो index 2 ज्या कराराचा आहे त्या कराराचा अंमल आपण महसुली लेखांमध्ये देत असतो.

📍 प्रश्न २. – अज्ञान मुलाच्या नावाने घेतलेली जमीन हि त्या अज्ञान मुलाची स्वकष्टार्जित मालमत्ता ठरेल का? उत्तर : आता याच सर्वसाधारण उत्तर “होय” असंच आहे. कारण अज्ञात व्यक्तीच्या नावे जर ती खरेदी झालेली असेल तर ती मालमत्ता ही निश्चितपणे त्या अज्ञात व्यक्तीची स्वकष्टार्जित मालमत्ता ठरेल. कारण जर हे खरेदीचे व्यवहार रक्ताच्या नात्या मध्ये झालेली असतील तर ते बेनामी कायद्याच्या विरोधात नसल्याने, जरी आई-वडिलांनी किंवा रक्तातील नातेवाईक आणि आपल्या आपल्या नातेवाईकांच्या नावे जमीन घेतलेली असेल तर ती जमीन त्या व्यक्तीची स्वकष्टार्जित मालमत्ता ठरेल.

मात्र जर या दोन व्यक्तींमध्ये काही नाते संबंध नसेल तर तो व्यवहार बेनामी व्यवहार करून कायदेशीर रित्या अयोग्य किंवा चुकीचा ठरू शकतो. अजून एक शक्यता अशी आहे की, त्या अज्ञात व्यक्तीच्या नावे किमान मालमत्ता खरेदी केलेली आहेत त्या खरेदी खतांमध्ये जर असं काही लिहीलेले असेल की एकत्र कुटुंबाची मालमत्ता वापरून किंवा पैसे वापरून हा व्यवहार करण्यात आलेला आहे तर त्या एका कारणामुळे ती मालमत्ता ही एकत्र कुटुंबाची मालमत्ता ठरू शकते. त्यामुळे अज्ञान व्यक्तीच्या नावे जेव्हा जमीन खरेदीखत होतं तेव्हा प्रार्थमिक दृष्टी आपण असे म्हणू शकतो की ती व्यक्ती त्या मालमत्तेची मालक असते. मात्र जर आपल्याला याच्या खोलात शिरायचं असेल तर ज्या कराराने किंवा खरेदीखताने हा व्यवहार झालेला आहे त्याचा अभ्यास करून आपण अधिक योग्य निष्कर्षा पर्यंत पोहचू शकतो.

📍 प्रश्न 3. – कुळ कायद्याअंतर्गत मिळालेली जमीन म्हणजे काय? उत्तर : आता कसेल त्याची जमीन या न्यायाने जमीन प्रत्यक्ष कसणाऱ्याला मालकी देणारा कायदा म्हणजे कुळ कायदा. आता कुल कायदा जेव्हा अस्तित्वात आला तेव्हा सर्वेक्षण करून एखादी जमीन कोण व्यक्ती कसत आहे त्याचा तपास करून त्यांची नावं संरक्षित कुळ म्हणून नोंदली गेली. त्यानंतर ज्या व्यक्तींचे असे कुळांचे व्यवहार झाले यापैकी काही लोकांना महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता कलम 70 ब अनुसार आपलं नाव संरक्षित कुळ म्हणून लावून घेण्याचा अधिकार होता.

आता या दोन्हीपैकी म्हणजे कायदा अस्तित्वात आल्यावर झालेली नोंद किंवा कायदा अस्तित्वात आल्यानंतर त्या काळात 70 अन्वये झालेली नोंद यापैकी कोणत्याही प्रकारची नोंद असली तरी त्या कुळांना ती जमीन खरेदी करण्याचा अधिकार कायद्या अंतर्गत मिळालेला होता. आणि जेव्हा अशा कुळांनी कुळ कायद्यातील तरतुदींचा वापर करून त्या जमिनीची खरेदी केली, त्या जमिनी म्हणजे कुळ कायद्या अंतर्गत मिळालेल्या जमिनी. आता अशा जमिनी या मुख्यतः कुलांच्या फायद्याकरता दिलेल्या असल्यामुळे त्या जमिनीच्या हस्तांतरणा वर काहीसे काही निर्बंध आहेत. म्हणजे ती जमीन ही भोगवठदार दोन प्रकारची असते आणि त्याचा जर आपल्याला हस्तांतरण किंवा खरेदी विक्री किंवा व्यवहार करायचा असेल तर त्याच्या करता सक्षम अधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेणे हे आवश्यकच नव्हे बंधनकारक आहे.

📍 प्रश्न ४. – DA & PA म्हणजे काय? उत्तर : डेवलपमेंट अग्रीमेंट आणि पॉवर ऑफ ऍटर्नी याचे शॉर्ट फॉर्म DA & PA असे सर्रास वापरले जातात. DA म्हणजे डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट हा एक असा करार आहे ज्यायोगे एखाद्या मालमत्तेचे विकास करार एका व्यक्तीकडून दुसर्‍या व्यक्तीला दिले जातात. आणि जेव्हा असे विकास करार दिले जातात तेव्हा त्या विकास कराराच्या अटी आणि शर्तींचा पुरेपूर वापर करता यावा किंवा त्या जमिनीच्या विकासा संदर्भात ही सगळी कामं करण्यात यावी म्हणून त्याच्या सोबतच पॉवर ऑफ ऍटर्नी अर्थात POA किंवा PA ही देण्याची पद्धत आपल्याकडे रूढ आहे

कारण जर अशी पॉवर ऑफ ऍटर्नी किंवा कुलमुखत्यार पत्र दिलं नाही तर पुढच्या सगळ्या कामांकरता जमिनीच्या मूळ मालकांना वेळोवेळी विविध ठिकाणी सहया आणि बाकी गोष्टी करण्या करता उपस्थित राहायला राहू शकतो. हे टाळण्याकरता शक्यतो डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट आणि पावर ऑफ ऍटर्नी हे जोडीने करण्यात येते. ज्यायोगे जो तुमचा डेव्हलपर किंवा विकासक आहे तो तुमच्या वतीने सगळी काम व्यवस्थितपणे करू शकतो. आता विकास करार आणि पॉवर ऑफ ऍटर्नी किंवा डेव्हलपमेंट एग्रीमेंट आणि पॉवर ऑफ ऍटर्नी हा एक फार मोठा विषय आहे. आत्ता आपण याची जी माहिती घेतली ती फारच प्राथमिक स्वरूपाची आहे.