प्लॉट, फ्लॅट, शेतजमीन, घराचे एका व्यक्तिकडून दुसर्‍या व्यक्तीकडे मालकी हस्तांतरण किती प्रकारे होऊ शकते? याबद्दल सविस्तर माहिती !

नमस्कार मित्रांनो आज आपण पाहणार आहोत स्थावर मालमत्तांच्या हस्तांतरण कसे होते म्हणजे जर समजा प्लॉट, फ्लॅट, घर, शेतजमीन, बंगला यासारख्या स्थावर मालमत्ता असतात, अशा स्थावर मालमत्ता यांचे एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे जे हस्तांतरण होते ते कुठल्या कुठल्या प्रकारे होऊ शकते? मालकी हस्तांतरणाच्या अशा कुठल्या पद्धती आहेत? याबद्दलची सविस्तर माहिती आज आपण पाहणार आहोत.

वारस नोंद: तर मित्रांनो मालकी हक्काच्या हस्तांतरण वितरणाचा जवळजवळ सर्वांनाच माहीत असलेला एक प्रकार म्हणजे वारस नोंद. ज्यावेळी कुटुंबातील अशा व्यक्तीचा मृत्यू होतो ज्या व्यक्तीच्या नावावर कुटुंबातील स्थावर मालमत्ता असते अशावेळी मृत व्यक्तीच्या मृत्यूचा दाखला अर्जास जोडून अर्ज करून वारसनोंद ही करता येते.

वारस नोंदी बद्दल वादविवाद उत्पन्न झाला तर महसुली किंवा दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशाप्रमाणे वारसनोंद होते. मात्र दिवाणी न्यायालयाचा आदेश हा अंतिम मानला जातो. प्रथमता फक्त वारसा हक्कासाठी अर्जास मृत व्यक्तीचा मृत्यूचा दाखला, मृत व्यक्तीशी नाते, वारसा हक्काचा कायदा लक्षात घेऊन वारसाची नोंद केली जाते व मालकी हस्तांतरण होऊ शकते.

जमीन वाटप: यानंतर जे वारस आहे त्यांच्यामध्ये जमिनीचे वाटप करून मालकी हक्काचे हस्तांतरण होऊ शकते. यामध्ये शेत जमिनीचे वाटप कायदेशीर वारसांच्या परस्परसंमतीने महाराष्ट्र महसूल जमीन अधिनियम 1966 च्या कलम 85 अन्वये तहसिलदार यांच्याकडे अर्ज करून करता येते.

शेत जमिनीच्या मोजून-मापून वाटपासाठी मोजणी खात्याची उपअधीक्षक तालुका भुमिअभिलेख यांची मदत घेतली जाते. कायदेशीर वारसांनी परस्पर संमतीने नोंदणीकृत दस्ताने योग्य ती फी भरून केलेले वाटप योग्य असते पण जमीन मालमत्तेच्या वाटपाबाबत वारसांमध्ये असेल तर दिवाणी न्यायालयाच्या निकालाने झालेले वाटप अंतिम असते. वारस नोंद जोडून रुपये शंभर किंवा त्यापेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेचे हस्तांतरण प्रामुख्याने नोंदणीकृत दस्ताने केले जाते.

खरेदीखत आणि गहाणखत: यानंतर मालमत्तेच्या मालकी हस्तांतरणाचा दुसरा प्रकार म्हणजे खरेदीखत आणि गहाणखत. ज्या वेळेस एखाद्या मालमत्तेच्या खरेदी-विक्री चा व्यवहार हा घेणार आणि देणार म्हणजे विक्री करणार आणि खरेदी करणाऱ्या दोघांमध्ये होतो त्यावेळेस खरेदी खत हे केले जाते.

थोडक्यात सांगायचं झालं तर जमिनीचा मूळ मालक हा झालेल्या खरेदी व्यवहाराची ठराविक रकमेच्या मोबदल्यात मालकी हक्क खरेदीदाराच्या नावे हस्तांतरित करण्यासाठी जो करार केला जातो, त्यास खरेदीखत असे म्हणतात.त्यामध्ये रुपये शंभर किंवा त्यापेक्षा जास्त किंमत असलेल्या मालमत्तेचा खरेदी करार म्हणजेच खरेदीखत नोंदवलेल्या दस्ताने करून मालमत्तेची मालकी हस्तांतरण केले जाते.

गहाण खत हे नोंदविलेल्या दस्ताने केले जात नाही. गहाण खताची नोंद सातबारा उताऱ्यावर इतर अधिकार सदरात केली जाते. आपल्या नावाची जमीन, प्लॉट किंवा फ्लॅट जेव्हा आपण कर्जासाठी एखाद्या बँकेला गहाण देतो तेव्हा गहाणखत हे केले जाते आणि कर्जफेड होई पर्यंत त्या मालमत्तेवर बँकेचा बोजा हा चढलेला असतो म्हणजेच जोपर्यंत आपण ते कर्जफेडत नाही तोपर्यंत त्या बँकेचा देखील त्या मालमत्तेवर मालकी हक्क असतो.

कूळ हक्क आणि बक्षीस पत्र: त्यानंतरचे हस्तांतरणाचे इतर प्रकार म्हणजे कूळ हक्क आणि बक्षीस पत्र. कुळ ही संकल्पना समजण्यास थोडी अवघड आहे. ‘कसेल त्याची जमीन’ असे तत्व घेऊन कुळ कायदा हा अस्तित्वात आला दुसर्‍याची जमीन कायदेशीररित्या कसणारा व कष्ट करणारा जो माणूस आहे त्याला कुळ असे म्हणतात.

आता यामध्ये 1939 च्या कुळ कायद्यानुसार सर्वप्रथम जमिनीत कसणाऱ्या कुळांची नावेही सातबारा च्या इतर हक्कात नोंदवली गेली, त्यानंतर 1948 चा कूळ कायदा आला त्यामुळे कुळाला आणखी अधिकार प्राप्त झाले या सुधारित कायद्यानुसार दुसऱ्याच्या मालकीची जमीन कायदेशीर कसणाऱ्या व्यक्ती आहे त्या जमीन मालक म्हणून घोषित करण्यात आले.

तसेच बक्षीस पत्र हे नोंदविलेल्या दस्ताने केले जाते. बक्षीस पत्र काही अटी घालून नोंदविता येते जर समजा एखाद्या जमिनी संदर्भातले किंवा मालमत्ता संदर्भातले बक्षीस पत्र बनवले गेले असेल तर अशा नोंदणीकृत बक्षीस पत्राच्या द्वारे ही मालकी हक्काचे हस्तांतरण हे केले जाते.

त्यानंतर दत्तक पत्र हे दत्तक घेण्याची प्रक्रिया दत्तक विधानाच्या कायद्याने जर केली असेल तर ग्राह्य धरले जाते. आणि या दत्तक पत्रानुसार सुद्धा एखाद्याच्या मालकीचे हस्तांतरण होऊ शकते. मात्र एक गोष्ट लक्षात ठेवण्यासारखी आहे ती म्हणजे दत्तक घेण्याची प्रक्रिया प्रत्येक धर्मात वेगळी आहे. आणि त्या धर्मातील कायद्याप्रमाणे दत्तक पत्र बनवणे हे गरजेचे आहे.

पोटगी: तसेच पोटगी हा जो हक्क आहे हा थोडक्यात समजणे तसे शक्य नाही परंतु पोटगी बद्दल सांगायचे झाल्यास हा हक्क न्यायालयाच्या हुकुमाने प्राप्त झालेला असणे गरजेचे असते आणि जर न्यायालयाच्या हुकुमाने प्राप्त झालेला असेल आणि त्यातील नियम व अटी या मालकी हक्कासंदर्भात जर असतील तर अशा वेळेस पोटगीनेसुद्धा मालकी हक्कांचे हस्तांतरण हे होऊ शकते.

हक्कसोडपत्र व अदलाबदल: त्याचप्रमाणे मालकी हक्काचे हस्तांतरणाचे इतर प्रकार म्हणजे हक्कसोडपत्र व अदलाबदल. हक्क सोड पत्र जे बनवले जाते ते मोबदला घेऊन किंवा मोबदला न स्वीकारता केलेले हक्कसोडपत्र नोंदविलेल्या दस्ताने केलेले असणे गरजेचे आहे. म्हणजेच ते कायद्यानुसार नोंदवलेल्या दस्ताने असणे गरजेचे असते.

तसेच मालमत्तेची अदलाबदल यामध्ये स्वभाविकच मालमत्तेचे हस्तांतरण होते परंतु मालमत्तेची जेव्हा हस्तांतरण केले जाते ते नोंदणीकृत दस्ताने करणे हे अनिवार्य असते. अशा नोंदणीकृत दस्ताने मालमत्तेची अदलाबदल करून मालकी हक्काचे हस्तांतरण करता येऊ शकते.

मृत्युपत्र: त्याच प्रमाणे मृत्युपत्राद्वारे देखील मालकी हक्कांच्या हस्तांतरण करता येते. मृत्युपत्र हे फक्त आणि फक्त स्वकष्टार्जित मालमत्तेचे करता येते. मृत्युपत्र नोंदविले पाहिजे असे नाही साध्या कागदावर मृत्युपत्र लिहिता येते. मृत्युपत्राच्या प्रत्येक पानावर मृत्यूपत्र करणाऱ्याने स्वाक्षरी करावी.

ज्या व्यक्तींना किंवा त्यांच्या वारसांना मृत्यू पत्रातील मालमत्तेचा लाभ होणार नसेल अशा दोन प्रसिद्ध व्यक्तींची मृत्युपत्रावर साक्षीदार म्हणून सही असावी. मृत्युपत्र तयार करणारी व्यक्ती मृत्यू पत्र लिहिते वेळी मानसिक दृष्ट्या सक्षम असणे गरजेचे असते. मृत्युपत्र लिहिणारी किंवा करणारी व्यक्ती मृत झाल्यानंतर मृत्युपत्राचा परिणाम सुरू होतो.

मृत्यू पत्राच्या सत्यतेबाबत दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करावा न्यायालयाकडून प्रोबेट सर्टिफिकेट प्राप्त केलेले मृत्युपत्र खरे मानले जाते. न्यायालयाने प्रोबेट दिल्यानंतर वृत्तपत्रातील लाभधारकांना मृत्यू पत्रातील संपत्तीचा लाभ घेता येतो आणि त्या व्यक्तीच्या नावे मृत्युपत्रात त्याच्या लाभत लिहिलेल्या मालमत्तेचे हस्तांतरण होते.

जप्त मालमत्ता: मालमत्ता हस्तांतरणाचा आणखी प्रकार आहे तो म्हणजे जप्त मालमत्ता म्हणजे एखादी मालमत्ता जप्त झालेली असेल तर अशा मालमत्तेचे हस्तांतरण कसे होते, तर जप्त मालमत्तेचा लिलावात भाग घेऊन मालमत्ता खरेदी केली जाऊ शकते. अशी मालमत्ता जप्तीची प्रक्रिया संबंधित कायद्यात घालून दिलेल्या पद्धतीने झाली आहे का ते तपासावे.

मालमत्तेचा लिलाव न्यायालयाच्या हुकुमाने केला जात असेल तर लिलावात भाग घेण्याआधी निकाल गुणवत्ता तपासून लिलावात भाग घ्यावा व मालमत्ता लिलाव पद्धतीने खरेदी करावे या पद्धतीने जप्त मालमत्तेचे मालकी हस्तांतरण होऊ शकते.

आता जर मालमत्ता ही भागीदारी संस्थेची असेल तर अशा मालमत्तेच्या हस्तांतरणासाठी सर्व भागीदार मिळून हस्तांतरण व्यवहार करू शकतात इतर भागीदाराने मिळून एका भागीदारांना प्रत्यक्ष नोंदणीकृत कुलमुखत्यार पत्र दिली असेल तर त्या व्यक्तीशी हस्तांतरण व्यवहार करावा.

भागीदारी कायद्यातील तरतुदींचा अभ्यास करून भागीदारी संस्थेला असलेली सर्व देणे, कर्ज यांची माहिती मिळवून व्यवहार करावा आणि जर व्यवहार झाला तर नोंदणीकृत खरेदीने अशा मालमत्तेचे मालकी हस्तांतरण होऊ शकते. तसेच जर समजा एखादी मालमत्ता ही कंपनीची मालमत्ता असेल तर कंपन्यांची मालमत्ता कंपनी कायदा कंपनीचे मेमोरेंडम व आर्टिकल्स ऑफ असोसिएशन मधील तरतुदीनुसार हस्तांतरण केले जाते.

सूचना- काय’दे हे वेळोवेळी बदलत असतात, कित्येक वेळा न्याया’लये ते रद्दही करत असतात, वर नमूद माहिती ही राज्य शास’नाच्या वे’बसाईटवरील माहितीचा अभ्यास करून जाहीर करण्यात आली आहे त्यात नवीन सुधारणा होत असतात, परिणामी याबाबत कोणतेही काय’देशीर कारवाई करण्यापूर्वी काय’देतज्ञांशी सल्ला घ्यावा व अद्ययावत माहिती घ्यावी,

अन्यथा केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या काय’देशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वे’बसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.

सदर लेख अथवा लेखातील कुठल्याही भागाचे छापील, इलेक्ट्रॉनिक माध्यमात परवानगीशिवाय पुनर्मुद्रण किंवा कुठल्याही सोशल मीडियात कॉपी-पेस्ट करून पुनर्लेखन करण्यास सक्त मनाई आहे. याचे उल्लंघन केल्याचे आढळल्यास काय’देशीर कारवाई करण्यात येईल. लेख आपल्या मित्र, मैत्रिणींना पाठवण्यासाठी उपलब्ध पर्यायांचा वापर करून जरूर शेअर करा.