सामाईक जमीन गहाण टाकता येते का? आणि गहाण टाकण्याकरता जर इतरांनी हरकत घेतली तर काय करायचं? ।। वर्ग दोन जमीनीचा करारातील ईसार किंवा ईसार पावती रद्द करता येते का?।।खरेदीखत झाले पण सातबारा वर नावं आली नाही तर काय करायचे?।। कुटुंबातील मोठ्या माणसाने सगळ्या कुटुंबीयांचा मुखत्यारपात्राच्या आधारे, जमिनीवर कर्ज काढून गहाण टाकल्या आणि त्या पैशातून इतर जागी दुसऱ्यांच्या नावाने जमीन विकत घेतल्या तर त्या मिळकतीमध्ये कुटुंबातील लोकांना हिस्सा मिळवता येईल का?।। खरेदीखत मध्ये ठरल्याप्रमाणे पैसे न दिल्यास त्या खरेदी खतानुसार होणारी नोंद थांबवता येते का? या सर्व प्रश्नांची उत्तरे जाणून घ्या !

पहिला प्रश्न आहे, की सामाईक जमीन जर असेल. तर ती गहाण टाकता येते का? आणि गहाण टाकण्याकरता जर इतरांनी हरकत घेतली तर काय करायचं? आता सगळ्यात पहिले एक गोष्ट लक्षात घेतली पाहिजे. कोणतीही गोष्ट किंवा कोणतीही मालमत्ता आपण जेव्हा गहाण टाकतो, तेव्हा नक्की काय होतं? तर ज्याच्याकडे आपण ती मालमत्ता गहाण टाकतो, ती व्यक्ती किंवा ती संस्था, त्या मालमत्तेचे जे काही मुल्य असेल, त्या मुल्याच्या काही टक्के रक्कम आपल्याला कर्ज देते.

आणि त्यात कर्जाच्या वसुलीची खात्री किंवा जर ते कर्ज फेडले नाही गेले. तर ती रक्कम जी आहे. ती वसूल करता यावी म्हणून एखादी मालमत्ता गहाण ठेवण्यात येते. आता हे जर आपण लक्षात घेतलं, तर एक लक्षात येईल की जेव्हा कोणतीही मालमत्ता गहाण ठेवून द्यायची असेल. तेव्हा ती मालमत्ता ही क्लीयर टायटलचे असली पाहिजे.

म्हणजे त्या मालमत्तेमध्ये हक्क आणि अधिकार हे पूर्णपणे शुद्ध आहे. किंवा पूर्णपणे क्लियर असले पाहिजे. असं जर नसेल तर त्याच्या बदल्यात दिलेला जे कर्ज आहे, त्याचे जर वसुली नाही झाली. आणि ती मालमत्ता विकून, वसुली करायची जर वेळ आली. तर या मालमत्तेमध्ये जर इतर कोणाचा हक्क हितसंबंध नसतील. तर अशा विक्रीला त्या लोकांकडून अवरोध निश्चितपणे निर्माण होतो. आता सामाईक मालमत्ता असे आपण जेव्हा म्हणतो.

तेव्हा एखाद्या मालमत्तेमध्ये एकापेक्षा अधिक लोकांचे हक्क आणि हितसंबंध असतात. समजा एखादी जमीन आहे. आणि त्यात चार समजा सहहिस्सेदार आहेत. तर सर्व साधारण पणे त्या सर्वांचा २५-२५% हक्क आणि हिस्सा या जमीनीत आहे. समजा त्याचं क्षेत्रफळ आहे चाळीस गुंठे. म्हणजे अंदाजाने आपल्याला असे म्हणता येईल की प्रत्येकाच क्षेत्र आहे, दहा दहा गुंठे. मात्र हा जो चाळीस गुंठे जमिनीचा तुकडा आहे.

तो आज पर्यंत एक सलग तुकडा आहे. म्हणजे त्यांचे दहा दहा गुंठे असे चार तुकडे झालेले नाही. त्यामुळे प्रत्येकाला दहा गुंठे हक्क आणि हिस्सा आहे. हे जरी निश्चित असलं, तरी या जमिनी पैकी दहा गुंठे किंवा कोणाचा दहा गुंठे नक्की कुठे आहे? हे निश्चितपणे सांगता येत नाही. अशा परिस्थितीत जर एखाद्या व्यक्तीला, त्याचा हिस्सा म्हणजे जो काही दहा गुंठे आहे.

तो गहाण ठेवायचा झाला. तर गहाण ठेवून घेणारे जी व्यक्ती आहे, ती त्या दहा गुंठ्यांची सिक्युरिटी निश्चितपणे बघणार. आता अशा वेळेला काय करता येईल? जर इतर जनांनी हरकत किंवा ना हरकत दिली तर प्रश्नच नाही. ते दहा गुंठे गहाण टाकता येईल. मात्र त्यात सुद्धा एक धोका असा आहे, किंवा घेणारा. जो तुम्हाला कर्ज देऊन, तुमची जमीन गहाण ठेवून घेतो. त्याला जर अशी शंका आली की दहा गुंठे याला यांनी नाहरकत दिली हे बरोबर.

पण कुठले दहा गुंठे? हे जोवर निश्चित होत नाही. तोवर त्या दहा गुंठे ला मला लिक्वीडेट करता येणार नाही. किंवा विकता येणार नाही. त्यामुळे जोवर एखाद्या मालमत्तेत एखाद्या व्यक्तीचा हक्क नक्की किती आहे? आणि नुसतं किती आहे असं नाही तर तो नक्की कुठे आहे? हे जोवर निश्चित होत नाही तोवर अशी मालमत्ता गहाण टाकून किंवा अशी मालमत्ता आपल्याकडे गहाण ठेवून घेण हे निश्चितपणे धोक्याचा आहे.

सह हिस्सेदारांची नाव हा एक मध्यम मार्ग असू शकतो पण जर काही त्यांना वाद निर्माण झाला आणि कोणाचं क्षेत्र कुठलं हे जर निश्चित नसेल तर अशी मालमत्ता लिलाव करून विकनं, हे निश्चितपणे कठीण होईल. कारण लिलावात जी व्यक्ती ही मालमत्ता विकत घ्यायला येईल, ती व्यक्ती सुद्धा या हक्क हितसंबंध जोवर पूर्णपणे क्लियर नाही, म्हणजे ज्याला आपण म्हणतो राईट टायटल इंटरेस्ट.

हे जोवर क्लियर होत नाही तोवर अशी मालमत्ता कोणीही लिलावात सुद्धा विकत घेणार नाही. थोडक्यात सांगायचं झालं. तर जेव्हा सामायिक मिळकती असतात. तेव्हा एक तर त्या मिळकतीबाबत सर्व सहकाऱ्यांनी एकत्रितपणे निर्णय आणि कृत्य करावं. किंवा जर एकेकाला आपलं वेगवेगळ हिस्सा हवा असेल. तर आधी त्या मालमत्तेचे वाटप करावे. बरं नुसतं वाटप म्हणजे कागदोपत्री वाटप नव्हे.

तर त्याचं प्रत्यक्ष सरस निरस वाटप ज्याला म्हणतात, म्हणजे प्रत्यक्ष ते त्याचे तुकडे झाले पाहिजेत. आणि कोणाचा तुकडा कुठला? हे निश्चित झाले पाहिजे. असं जर झालं तरच ती मालमत्ता गहाण देणं किंवा अशी मालमत्ता आपण गहाण ठेवून घेणं. हे सुरक्षित होईल.

पुढचा प्रश्न आहे. वर्ग दोन जमीनीचा जे करार करण्यात येता किंवा ईसार किंवा ईसार पावती तयार करण्यात येते ती रद्द करता येतात का? उत्तर: आता वर्ग दोन ची जमीन आपण जेव्हा म्हणतो, तेव्हा सहाजिकच ती नियंत्रित सत्ता प्रकार असते. त्यामुळे त्या जमिनीचा थेट हस्तांतरण करता येत नाही. तर या हस्तांतरनाचा मधला टप्पा, म्हणून असे करार. म्हणजे साठे करार, एग्रिमेंट टू सेल किंवा ईसार पावती वगेरे करण्यात येत.

सर्वसाधारणपणे असा करार झाला की मग ज्या वर्ग दोनची जमीन आहे त्यानुसार सक्षम कार्यालया कडून त्याची विक्री परवानगी आणण्यात येते. आणि मग त्याचं खरेदीखत झालं की मग तो व्यवहार पूर्ण होतो. सर्वसाधारणपणे खरेदिदार आणि विकणारा या दोघांच्या सुरक्षेकरिता ईसार पावती किंवा मध्यस्थ, या मधला जो करार केला जातो.

त्या करारामध्ये काही पैसे दिले जातात. आणि उरलेले पैसे खरेदीखताच्या वेळेला देतात. आता हा करार रद्द करणं, हा जेव्हा विषय येतो. तेव्हा ती जमीन विकणारा आणि ती जमीन खरेदी करणारा. या दोघांनाही हा करार रद्द करण्याचा अधिकार असनं, हे निश्चितपणे स्वाभाविक आहे. आता विकत घेणारा जो आहे, त्याच्या प्रती खरेदी देणारे ची जी कर्तव्ये आहेत.

त्याचा जर त्यांनी पालन नाही केले, किंवा जो विकणारा आहे त्याच्या प्रती खरेदी करणारा जो आहे. त्यांनी त्याच्या कर्तव्याचे पालन नाही केलं, तर अशा परिस्थितीत असा करार रद्द करणं हा एक शेवटचा पर्याय उरतो. मात्र असा कोणताही नोंदणीकृत करार जर झाला असेल. तर त्याला रितसर रद्द लेख किंवा डीड ऑफ कॅन्सलेशन नोंदवून तो रद्द करायला लागतो.

किंवा तसं जर नाही झालं. तर मग जो जास्त किचकट मार्ग आहे. तो म्हणजे न्यायालयामध्ये रितसर दावा दाखल करून, असा करार रद्द करून घेता येईल. शक्यतो उभयतांनी या समजुतीने कॅन्सलेशन ऑफ डीड चा मार्ग निवडला तर उभयतांकरता ते सोपं होतं. मात्र जर दावा करायची वेळ आली. तर निश्चितच तो लांबचा खर्चिक आणि काही अंशी त्रासदायक मार्ग आहे.

पुढचा प्रश्न आहे. एखादं खरेदी खत झाले पण सातबारा वर त्याची नावं आली नाही तर काय करायचे? उत्तर: सर्व साधारणतः आपली जी व्यवस्था आहे. आता हे ऑनलाईन सातबारा आणि फेरफार वगैरे सुरू झाले. येत्या काही काळामध्ये एखादा खरेदी खत झाला.

की आपोआप त्याचा फेरफार पडण्याची सोय सुद्धा नजीकच्या काळात उपलब्ध होईल. मात्र आजही बर्याच जमिनी अशा आहेत. ज्यांच्याबद्दल खरेदी खत, काही वर्षांपूर्वी झालेली आहे. मात्र आजतागायत त्या जमिनीवर मुळ मालकाची नाव आहेत. अशा परिस्थितीत ज्यांच्या लाभात खरेदीखत आहे. किंवा ज्यांनी खरेदीखत करून घेतलेला आहे. आणि ती जमीन विकत घेतलेली आहे.

त्या लोकांनी तिकडचा सक्षम जो अधिकारी असेल म्हणजे तलाठी. किंवा अपवाद परीस्थितीत तहसीलदार, यांना त्या खरेदीखताची प्रत आणि आपलं नाव त्या जगण्याच्या भुमिअभिलेख यावर लागण्या करता अर्ज. आवश्यक कागदपत्रे आणि सत्य प्रतिज्ञा पत्र. असं सगळं एकदा देऊन, तो विषय जो आहे. तो मार्गी लावला पाहिजे. कारण याच्यात जेवढं जास्त काळ जाईल, तेवढं ते प्रकरण अजून अजून कृष्ट होण्याची दाट शक्यता असते.

पुढचा प्रश्न असा, की कुटुंबातील मोठ्या माणसाने या सगळ्या कुटुंबीयांचा मुखत्यारपत्र देतात त्या आधारे, या कुटुंबाच्या या जमिनी होत्या त्यावर कर्ज काढून त्या गहाण टाकल्या आणि त्या पैशातून इतर जनांनी विकत घेतल्या मात्र त्या इतरांच्या नावाने विकत घेतल्या आणि त्या ज्या मिळकती आहे त्यामध्ये आता या लोकांना हिस्सा देन‌ हा कौटुंबिक वाद आहे तर यात काय करता येईल? उत्तर: असं जेव्हा कोणताही वाद कळतो किंवा माझ्या कानावर येतो तेव्हा मला याचं एक सखेद आश्चर्य नेहमीच वाटतं.

कि एखाद्या कुटुंबातील व्यक्ती, आपल्या कुटुंबाचा विश्वासघात कसं काय करू शकते? पण हेही तेवढेच खरे आहे की असे प्रकार घडत आहेत. आणि दिवसेंदिवस यांचा प्रमाणदेखील वाढत आहे. आता याच्या मध्ये झाले काय? तर एकतर घरच्यांनी एकाला कुलमुखत्यार पत्र दिले त्या कुलमुखत्यार पत्राच्या आधारे ती जमीन गहाण टाकली गेली आणी त्याच्यावर कर्ज काढालं गेलं आणि त्या पैशांचा विनियोग करून, दुसऱ्या जमीनी भलत्या च्या नावावर घेतल्या गेल्या.

आता त्या ज्या जमिनी आहेत, त्यामध्ये त्यांचा हिस्सा मिळेना. हे फार कठीण आहे कारण त्याच्याकरता हेच पैसे या जमिनींच्या खरेदी करता वापरले गेलेले. हे सिद्ध होणं अत्यंत आवश्यक आहे म्हणजे काही अंशी कठीण आहे. आता याबाबतीत कुटुंबातील सदस्य यांची कायदेशीर परीस्थिती कशी आहे.

एक त्यांनी कुलमुखत्यार पत्र दिले आहे ते आज तागायत रद्द झालेलं नाही त्यामुळे त्या मुखत्यार व्यक्ती ने त्या मुक्त्यार पत्राच्या आधारे जे काही केले आहे किंवा केले असेल ते कायदेशीर दृष्टीने या लोकांवर सुद्धा बंधनकारक आहे. त्यामुळे त्यांनी काढलेले कर्ज, केलेलं गहाण खत हे सगळं यांच्या वर बंधनकारक आहे. त्यामुळे त्याच्यातनं आधी सुटका करून घेणे हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

समजा त्या मुखत्यार व्यक्तीने तुमच्या संमती शिवाय किंवा तुम्हाला अंधारात ठेवून वगैरे जर तो व्यवहार केला असेल. तर अशा व्यवहाराला तुम्हाला रीतसर दावा दाखल करून आव्हान द्यायला लागेल. यामध्ये दिवानी त्यांनी चूक केलीच आहे. मात्र जर तुमचा विश्वासघात केला असेल. तर त्याच्या विरुद्ध तुम्हाला फौजदारी तक्रार सुद्धा दाखल करत येईल. पण फौजदारी कायदा कायद्याद्वारे देखील तुम्ही मार्ग अवलंब करू शकता.

रहाता राहिला प्रश्न नवीन मिळकती मधील तुम्हाला हक्क मिळायचा. तर तो हक्क मिळण्यासाठी त्या जमिनींची जी काही खरेदी झालेली आहे. ती ह्या पैशांतून झाली हे सिद्ध होणे आवश्यक आहे. हे जोवर सिद्ध होत नाही, तोवर त्यामध्ये तुमचा चार्ज किंवा तुमचा फौज किंवा तुम्हाला मालकी इत्यादी कुठल्याही स्वरूपाचा हक्क मिळणं हे अत्यंत कठीण आहे.

पुढचा प्रश्न असा, खरेदीखत मध्ये ठरल्याप्रमाणे पैसे न दिल्यास त्या खरेदी खतानुसार होणारी नोंद थांबवता येते का? आता यामध्ये दोन वाद आहेत. एक आहे खरेदी खत मधलं पैसे आणि दुसरा आहे त्या खरेदी खताच्या अनुषंगाने होणारी नोंद. आता नोंदी चा आपण जर विचार केला. तर कोणत्याही नोंदणीकृत दस्तांची नोंदणी ही अशा कारणास्तव थांबवता येणं हे काही अंशी कठीण आहे.

कारण एखादा दस्त झाल्याचं आणि तो दस्त गैर आणि बेकायदेशीर मार्गाने न झाल्याचं जर सिद्ध होत असेल तर कोणताही महसुली अधिकारी किंवा कोणताही महसूल न्यायालये त्या दस्ताची भूमी अभिलेखा मध्ये होणारी नोंद थांबू शकत नाही. आता यावर मार्ग काय? तर यावर मार्ग आहेत दोन. एक म्हणजे, त्या खरेदी खताच्या पैशांच्या वसुली करता तुम्ही दावा करू शकत.

किंवा जर ते पैसे मिळालेच नाही. तर त्या आधारे ते मूळ खरेदी खतच रद्द होण्या करता सुद्धा आपल्याला दावा करता येऊ शकतो. यातला पहिला प्रकारचा जो दावा आहे तो तुलनेने सोपा आहे कारण त्यात खरेदीखत आणि त्यात ठरलेले पैसे एवढच आपल्याला सिद्ध करायचं.

मात्र दुसरा जो दावा आहे, तो सिद्ध होण्याकरता ते खरेदी खत उत्तम रित्या लिहिलेला असणे गरजेचे आहे. त्यामुळे जर तुम्हाला जमिनीमध्ये रस नसेल पैशांमध्ये रस असेल तर आपण त्याच्या रिकवरीचा दावा केलेला जास्त योग्य ठरेल आज आपण काही प्रश्नोत्तरांची थोडक्यात माहिती घेतली.

सूचना: वरील माहिती उबलब्ध माहितीचा अभ्यास करून तसेच वेगवेगळ्या इंटरनेट स्रोतांचा अभ्यास करून प्रदर्शित करण्यात आलेली आहे. सदर माहिती हि सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता निर्माण करण्यासाठी प्रदर्शित करण्यात आली आहे या माहितीमध्ये काही त्रुटी आढळ्यास त्यास मानवी चूक मानले जावे. अधिक माहितीसाठी विषयानुरूप त्या क्षेत्रातील जाणकार व्यक्तींचा सल्ला घ्यावा. केवळ या लेखाचा आधार घेऊन केलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर अथवा इतर कार्यवाहीच्या संभाव्य नुकसानीस या लेखाचे लेखक अथवा वेबसाईटशी संबंधित कोणतीही व्यक्ती अथवा कंपनी जबाबदार राहणार नाही याची दखल घ्यावी.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *